时间:2022-12-29 22:01:03来源:界面新闻
作为曾经抑制二手房价快速上涨的利器,“二手房参考价制度”在广州、东莞等城市正逐步失去效力。
虽然广州尚未正式官宣取消“二手房参考价制度”,但自去年11月开始,广州的银行已经按照实际成交价来发放房贷,近期房产信息平台贝壳找房、链家上原本只显示二手住房参考价的小区,也已恢复显示房源实际挂牌价。
一位广州贝壳找房员工对界面新闻表示,自银行发放二手房贷款不再参考二手房价后,广州的“二手房参考价制度”其实已名存实亡,目前平台上真实挂牌价和参考价都会有显示,算是进一步减少了二手房参考价对市场的负面影响。
自去年2月份,深圳在全国率先推出二手房参考价以来,至少有15个城市陆续发布该政策。但目前除了上海和深圳以外,大概已有13个城市的二手房指导价制度实质性取消。
对于严格执行二手房参考价制度的上海和深圳来说,该政策效果明显,对二手房市场的成交带来了不小影响。
二手房指导价名存实亡
为了抑制高房价,广州的“二手房参考价制度”发布于2021年8月31日,在此之前已有多个热点城市发布该制度,包括深圳、东莞、宁波、成都、西安、绍兴、上海等。
广州首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个,其中天河区小区数量最多达到54个,黄埔区有23个,这也恰好是2020年至2021年上半年涨幅最大的两个区域,参考价比当时在贝壳的挂牌价普遍低大概3-5成。
和其它城市一样,政策发布后,各大房产信息平台上广州上述96个小区二手房只显示参考价,银行放贷在一段时间也都是按照参考价审批,如房源实际成交价高出参考价的话,购房者的首付成本就会高出很多。
据界面新闻了解,政策发布两三个月后,就陆续有广州银行开始不按二手参考价放贷,没过多久所有银行都放开了。
该政策要想真正发挥作用,需要银行按参考指导价来放款,通过变相提高首付款来抑制投资客炒房,如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据,则该政策的作用更多的在于平缓市场情绪,稳定预期,融易新媒体,对二手房的实际市场成交价格影响较小。
房产信息平台将二手房真实挂牌价显示出来后,算是解除了“二手房参考价”对购房者选房带来的最后一个障碍,不用再去向中介询问一个个房源的真实价格了。
如今,除了贝壳找房、链家已开始显示真实挂牌价外,广州中原地产、房王网等二手房网站及安客居平台仍然只显示政府参考价。但贝壳找房和链家的市场占有率更高。
虽然去年不少城市都发布了二手房指导价相关政策,但实际的政策力度存在明显差异,大部分城市的实际交易和银行放贷基本不受到指导价影响,温州、合肥等4城更从来没出台过实施细则。
和广州一样,东莞的二手房指导价政策在刚发布的一段时间,银行还是按指导价来审批房贷,但没多久后就不受影响了。此前东莞在贝壳找房上的相关房源也曾不再显示参考价,但后来又恢复只显示参考价的情况,至今仍然如此。
在市场下行阶段,西安是第一个“官宣”取消二手房参考价机制的城市,时间是今年7月。
深圳是“二手房指导价制度”施行最严格的城市,且至今没有任何松动,银行仍然只能按参考价来放贷。
市场成交下滑
如果与银行贷款直接挂钩,“二手房参考制度”对二手房市场的冲击力不小。
以始终严格执行“二手房指导价制度”的深圳为例,其目前二手房低于或接近参考价成交已成常态。
据乐有家研究院统计数据,11月深圳超40%房源低于参考价成交,接近参考价(成交价与参考价差值10%以下)房源占比高达85%。
在此行情下,超过参考价10%以上房源很难成交,深圳二手房成交量也连连下跌。
自去年2月参考价发布以来,深圳二手房成交量不断创新低,已连续16个月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,且无反弹迹象。在2019、2020年市场高点时,深圳的二手房月均成交量均超6000套。
据深圳中原研究中心监测,目前深圳整体二手房价较高位已经下跌近两成,尚未见止跌迹象,继续下行态势明显。