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时间：2019-04-27 12:28:30来源：北京商报
经历过2018年底的首期红火清盘，九龙仓·西城天铸斩获2月北京项目双料销冠后，仍在稳步顺销过程中。不过叠加地段及价格优势，西城天铸项目前期销售表现虽不俗，但若经过细致推敲，该项目也并非无懈可击。有业内人士指出，该项目在户型设计上“硬伤”颇多，“港系”户型进深极长、面宽过窄、忽略采光的缺陷暴露无遗。此外，“高端管家服务”对应的高物业费，也是小户型房源客户口中的一大槽点。此外，专家指出，西城天铸日后的升值将是建立在限竞房自身限价和品质基础之上，项目销售人员以周边高端二手房价格类比的说辞，并未获得认同。
地段与价格的双重吸引
记者在售楼处了解到，西城天铸项目共有9栋楼、988套房源，产品形态主要包括84、85平方米两居，89平方米三居以及168、173平方米四居。该项目限定销售均价为7.78万元/平方米，最高售价不得超过8.17万元/平方米，价格区间为660万-1400万元。
项目首期已于2018年12月23日开盘，推出1#（9层）、6#（12层）、7#（西单元14层、东单元16层）共计280套房源，开盘首日去化远超九成。不过同期取得预售证的9#（25层）大户型楼栋，在前段时间才正式推出，当前正在顺销中。
现场销售人员告诉北京商报记者，最新一期推出的9#是项目中唯一的大户型楼栋，当前剩余房源不足20套。房源销售均价在7.78万元/平方米左右，2021年7月简装交付，得房率大概78%。购房者如确定购房意向，可先行缴纳100万元定金锁定房源，首付一周内付清即可。
“项目去化情况还不错，首期几栋小户型房源开盘当日几乎售罄，购房者以刚需客群为主。目前在售的是大户型，改善型客群大多选择这种。”销售人员介绍道。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，地段与价格的叠加优势是西城天铸项目受购房者青睐、实现较快去化的主因。90平方米以下的低总价小户型为项目带来了大批刚需客群。同时，售的大户型产品也积累了一众刚改客户。
据克而瑞数据统计，2月九龙仓·西城天铸以10.8亿的成交金额，夺得月度销售冠军，泰禾·北京院子二期以及景粼原著分别以3.4亿元和3.2亿元的成交金额位列第二和第三名。此外，在2月北京项目销售面积排行榜中，九龙仓·西城天铸依旧位列榜首。
值得一提的是，西城天铸项目每栋楼的层数、层高、梯户比、得房率都有差异。如8号楼在所有楼栋之中最为特殊，为东西向。其他楼栋层高自北向南依次为2层（托老所）、9层、11层、16层、18层，其中包含180套自持房源。得房率方面，1号楼得房率85%，6号楼得房率82%-83%，7号楼得房率81%，9号楼得房率78%。从位置来看，项目中7号楼位置最优，据介绍，与9号楼之间的楼间距达94米。
另据销售人员透露，除1、6、7号楼首期售罄以及9号楼目前在售外，西城天铸其他楼栋均未开盘，预计在2019年年中陆续推出。
“港系”户型的设计尴尬
事实上，除了地段及价格优势，九龙仓·西城天铸项目在其他方面表现得并不突出。尤其是项目户型自公示以来，因进深极长、面宽过窄、忽略采光的“港系”做派，屡受外界吐槽。
“说实话，如果不是有地段及价格的双重加持，设计槽点很多的西城天铸，未必这么好卖。” 看房人小吕发出了“价格与户型不可兼得”的慨叹。
以西城天铸当前在售的建筑面积173平方米的B户型房源为例，短面宽、长进深，在影响通风、中间部分采光的同时，也有走道过长造成的面积浪费、动线较长的问题。该面积段户型在国内一般情况下会设计成南向三面宽的四居室，面宽在10-12米左右。而西城天铸的户型图虽未明确注明尺度，但目测B户型面宽远小于10米，且为南向两面宽，呈现出类似长方形的一条动线，如此设计将导致采光大为受限。
而从上述户型不难发现，港企九龙仓在西城天铸项目户型设计中，基本也沿用了香港户型的设计理念，侧重套房设计。其西向的两个卧室皆为套房，实际上该设计挤占了更多公共面积的空间。同时，通常情况下，国内户型设计会充分考虑到餐客厨一体化，基本上将厨房设置在正北向，以形成一个南北通透的采光效果，厨房的采光面也会较大。但西城天铸的B户型房源，则将厨房、卫生间及书房分列在进深狭长的房屋东侧凹槽内，这也导致餐客厨及房屋整体的采光面较差。此外，由户型图也清晰可见楼梯、电梯井等公共空间面积占比较高。
