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时间：2023-11-16 23:50:01来源：界面新闻
报告书显示，此次交易采取资产基础法作为定价依据，交易标的新苏港投资、新东方集装箱、新益港的增值率分别为32%、28.92%、366.24%。
界面新闻发现，3家子公司采用的资产基础法能使得其获得更高的资产估值和更多的溢价。
以新东方集装箱为例，港口集团持有该子公司的股份达51%。
在收益法下，新东方集装箱评估价值1.69亿元，在资产基础法下的评估价值为1.71亿元。值得注意的是，该子公司参与评估的核心资产是土地。新东方集装箱拿出了2块土地使用权和2块海域使用权进行了资产评估。
报告书显示，其中宗地2账面价值为零，加之其他3块土地（海域）使用权，账面价值由约5700万元飙涨至2.08亿元，土地使用权增值1.51亿元，增值率超260%。
与此同时，相较于收益法，在资产评估法下，另一交易标的新益港更能卖一个好价钱。
新益港是港口集团的全资子公司，港股集团的持股比例达100%，该子公司未来的业务是提供港口装卸服务，拥有3个5万吨级泊位及后方配套设施。
值得注意的是新益港当前未开展实际业务。报告书显示，2021年至2023年上半年，新益港营业收入为0，归母净利合计亏损0.41亿元。
需谨防的是在未开展业务的背景下，该子公司其他应付账款高企。市场人士指出，其他应付款是个“筐”，什么都能往里装。
2021年、2022年、2023年1-6月新益港其他应付款分别为5.65亿元、4.57亿元、2.87亿元，这也导致公司资产负债率高企，一度超100%。
2021年至2023年6月，新益港负债率分别为99.02%、 102.69%、107.31%。
2023年上半年该子公司净资产为负，达-0.21亿元。
在没有开展业务的背景下，新益港采用资产评估法。截至2023年6月末，新益港净资产本为亏损2100.34万元，但通过资产基础法，评估价值为5591.85万元，增值额为7692.19万元，增值率超360%。在这其中，房屋建（构）筑物增值达42.89%、设备增值高达647.24%。
值得注意的是，在本次重组前，新益港旗下的一块资产并未出让给上市公司，而是突击转移给了港口集团。
