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时间：2024-10-21 11:05:01来源： 每日经济新闻
“要官方回答不？”西部地区某大行个贷中心负责人对记者笑称，近期咨询的客户很多，但目前还没出台操作细则。只能说“我行已关注到相关新闻，目前正在积极研究相关方案和究竟操作细则，待接到监管部门正式文件后，将尽快依法有序推进确定。后续，我行将通过官网、网点、客户服务公众号等渠道公布究竟操作指引，欢迎您随时查阅。”
回顾过往，2008年那一次大规模的存量房贷利率调整时，“跨行转按揭”也曾放开。当时央行将房贷利率下限从0.85下调到0.7倍，很多小银行为了留住客户开启了跨行转按揭，大力贴息。不过，彼时银行的净息差比较高，大多在3%以上，利润丰厚。哪怕经过存量房贷转按揭业务的“贴息大战”后，也还有2%以上的净息差。
今时不同往日，8月9日，金融监管总局发布2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，与2024年一季度时保持一致。与去年同期相比，下降了20个BP，处于历史低位。
据记者统计，上半年A股上市银行净息差持续收窄。根据东方财富Choice数据，截至2024年6月末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，较上年同期下降了0.22个百分点。
其中，有16家上市银行净息差低于1.54%的行业平均水平，4家银行与行业平均水平持平，共有30家低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中1.8%的评分“警戒线”。
业内：转按揭业务需要在风险控制和市场活跃度之间找到平衡点
转按揭业务在实际运行中有哪些风险和难点呢？
兴业银行首席经济学家鲁政委指出，从“转按揭”业务开展需要考虑的问题来看，在跨行“转按揭”业务中，要考虑抵押品的价值重估、抵押权属的变更、不同银行之间贷款标准不同等。此外，从操作便利性来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“转按揭”可能会增加许多额外的工作量。实际上，在之前的存量房贷利率调整中，银行普遍采用了一种更为简便的方法，即通过系统自动调整，直接降低后续月份的月供金额，而无需客户进行额外操作。
“相对于重定价，转按揭业务是相对复杂的金融业务，涉及多个利益相关方，需要在风险控制和市场活跃度之间找到平衡点。”某资深银行业研究人士对记者表示。他认为，对银行而言，面临的首要冲击是利差压缩，尤其是净息差和盈利能力承压的银行。此外，银行可能需要通过降低利率来吸引和保留客户，这将会增加市场竞争压力。
从操作层面来看，转按揭涉及多个环节，增加了银行的运营成本和操作难度。该人士表示，“短期内，转按揭业务可能会压缩银行的息差空间，影响其短期收益。不过长期来看，转按揭也可能会在一定程度上降低不良贷款率，提升资产质量，增强银行的市场竞争力。”
为什么转按揭业务先在本行内运作，暂不支持跨行操作？
该人士认为，初期在本行内实施转按揭，可以避免跨行操作带来的复杂性，减少协调成本和风险。同时，也可以避免银行间竞争失衡，影响市场稳定。“跨行转按揭涉及更多法律和操作上的难题，如抵押权变更、信息共享等问题，需要进一步的政策和技术准备。”
对此，东方金诚首席宏观分析师王青表示，存量房贷在本行内实施“转按揭”，即存量房贷利率重定价，与去年9月的调降路径相同。之所以强调“初期会在本行内实施转按揭”，主要是因为当前存量房贷仍属银行高收益、低风险的优质资产，允许跨行转按揭，会加剧银行之间的竞争，特别是对存量房贷规模占比较高的大行会产生较大冲击。
“对于购房者而言，实际办理转按揭业务时需要对房产进行重新评估，那么如果房产估值下降，可能会导致可贷款的金额减少。”该人士提醒道，如果房价下跌，可能会影响到转按揭操作中的贷款额度，给房主带来额外的财务负担。此外，还要注意业务过程中可能产生的费用和时间成本问题，以及由于个人信用状况的变化，对新贷款申请结果带来的不落实性。
海外的转按揭业务是如何操作的呢？
