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时间：2024-10-21 11:05:01来源： 每日经济新闻
针对近日引发市场和购房人热议的新一轮住房金融政策，《每日经济新闻》记者以购房者身份探访多地银行机构，与业内人士深入探讨转按揭业务会对银行和购房者产生哪些影响。
“要官方回答不？”某大行个贷中心负责人对记者笑称，近日前来咨询的客户太多了。存量房贷事关每个家庭的“钱袋子”，也和银行的经营发展息息相关。
多地银行回应“存量房贷利率调降”：仍需等待究竟细则出台
9月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，将降低存量房贷利率，并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。潘功胜在发布会上介绍，央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，预计平均降幅约0.5个百分点。预计该政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数为1500亿元左右。
回顾一年前，上一轮存量房贷利率调整，大幅降低了存量房贷和新发放房贷之间的利率差距。2023年8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，决定自同年9月25日起，对符合条件的存量首套住房贷款进行利率下调。借款人可以通过申请新贷款置换存量、变更存量利率的方式减轻存量房贷压力。
随后，多家银行发布公告，将于2023年9月25日起批量下调存量首套住房贷款利率，并明确操作细则。9月初，融易新媒体消息，工、农、中、建四大国有商业银行纷纷发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项，对调整范围、调整后的利率水平、调整方式等进行解答。此后有多家股份制银行和地方城农商行跟进，相继披露存量房贷利率调整细则。
记者注意到，此前央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，当年新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，较上年同期低0.29个百分点，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
图片来源：2023年第四季度中国货币政策执行报告
2024年5月17日，房贷政策再出新政。为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，央行取消全国层面个人住房贷款利率下限，绝大多数城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主落实对客户的个人住房贷款利率。此后，新旧房贷利率的差距再次拉大，因而广大购房者对新一轮存量房贷利率下调尤为关注。
目前，我们存量房贷平均利率约为4%，甚至更高。以此计算，假如商贷额度100万元，还款期限30年，那么利率降低50个基点后，每月月供将减少约280元，30年可减少利息支出10万余元。
值得注意的是，去年降存量房贷利率并不包括二套房；而此番调降，无论首套房还是二套房均包括，可见政策力度之大。
“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。”潘功胜在发布上表示，下一步，央行也在考虑指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。
记者以购房者身份就存量房贷利率下调事宜咨询了北京、上海多家银行个贷部，工作人员均表示仍需等待究竟细则出台。“究竟执行时间、操作方式，要等监管下发细则后，我们再开会讨论去确定。等细则出来后，我们会统一进行通知。”工行一位工作人员表示。
行业净息差仍处于历史低位，银行转按揭业务有“难处”
记者注意到，目前市场热议的存量房贷利率下调模式中，除了和去年类似的“重定价”之外，还有“转按揭业务”。据金融时报报道，关于存量房贷跨行转按揭的问题，央行在9月24日表示，初期会先在（商业银行）本行行内实施转按揭，下一步再考虑是否有机会（允许）跨行转按揭。
“重定价”是指存量房贷借款人与原贷款银行协商制定房贷新的利率，购房者将房贷从A银行转到利率更优惠的B银行，并按最新贷款要素签订按揭合同；而“转按揭”业务中，贷款人能更换贷款银行，即在C银行的存量房贷利率是4.3%，但新发放的房贷利率是3.3%，那么你就可以跟C银行协商重新签订一份合同，将利率同步至3.4%。
那么，对于“转按揭”业务，商业银行如何确定？他们的“难处”又在哪里？
