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时间：2024-12-30 22:15:01来源：界面新闻
界面新闻记者 | 王婷婷
2024年是中国不动产市场“止跌企稳”之年，也是中国不动产投资与管理进入新阶段的一年。
从今年初至三季度，房地产政策频出，多举措、多方位促进房地产市场平稳发展。尤其是三季度以来，9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策，随后中央政治局会议9月底研究经济形势，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，12月强调“稳住楼市”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。
随着房地产行业步入新周期，不动产投资与管理市场也正经历着变革，旧格局遭不断重塑，新的投资机遇正在形成。
在12月13日举办的2024年第二届中国不动产基金投资管理年会上，上海市国际股权投资基金协会理事长吕厚军指出，中国城镇化建设与房地产市场经历了长达20多年的快速成长，为不动产市场带来巨大的发展潜力。
“办公楼、购物中心、仓储物流，新型技术设施资产如数据中心、充电桩等，这些不动产资产正在成长为万亿级的市场，也吸引了一批全球股权投资机构的关注，中国不动产资产成为全球资产管理机构配置的重要标的。”
吕厚军认为，在从增量向存量过渡的阶段，中国本土不动产股权投资基金也深入参与其中，特别是pre-REITs试点三年来，为中国不动产市场的发展注入强大的资产，通过打通per-REITs、私募REITs到公募REITs，构建投资闭环，进一步提升资产的流动性，激活了庞大资产的活力。
今年以来，公募REITs市场首发项目入市节奏明显提速，截至目前，年内累计发行规模已超500亿元。与此同时，全市场公募REITs基金管理人增至25家基金机构，相关各方参与的广度与深度持续拓展。
展望2025年，机构人士表示，“明年可能会有私募REITs出来，而且可能是多点开花，很多的赛道都会发储量，多层次的REITs市场未来两年或许可以坐实。”
不动产资产迎来价值“锚”？“回顾过去一年，上半年REITs市场好于股票市场，随着国家政策的调整之后，股票市场的弹性上来，所以REITs又相对平稳了些。”上海睿投私募基金管理公司副总监孙辉表示，今年以来，公募REITs二级估值得到修复，其定价逻辑也在不断遭完善。
据了解，公募REITs市场的快速发展，其定价逻辑逐步成熟，为基础设施资产进入资本市场提供了透明的市场化定价平台——不仅在一级市场为不动产交易和估值设定了基准，还通过二级市场的流通增强了资产的定价发现功能。
公募REITs估值是不是指导不动产资产的“锚”，是当前行业备受关注的问题。
孙辉表示，“刚开始做公募REITs的时候，其实不知道锚在哪，一般都是拿不动产指导公募REITs，现在在向二级过渡，一些腰部行业分布在分派率上，新项目的分派率高于老项目的分派率，这个分派率的提高就体现了锚的变化，大家对它的风险和补偿要有一定的价格诉求。”
“作为投资人，我认为大家看头部项目都有一致的预期，好项目都抢，没有什么价格锚，抢得到就是锚，融易新媒体消息，抢不到，就不存在锚的说法。”孙辉指出，只有在腰部项目上这个价格锚作用才可以体现出，这个锚的选定和判断才是更多可以看到投资机构在投研能力上的体现。
在国泰君安资管不动产投资部创新业务负责人张晋看来，关于REITs的锚，可视为一个是合规上的锚，还有一个是价格收益上的锚。
合规上的锚，从最近一两年开始，越来越多地接触到发行人从项目建设阶段、收购阶段或者是改造阶段，就开始找国泰君安论证后期退出的工作，表示行业里已基本形成在前期建设方面合规的标准、交易结构的安排都在为公募REITs匹配度更高的方向去设计。
价格方面，对于投资收益测算，从国有企业收并购的操守来看，还是建议早期以公募REITs的锚介入。张晋表示，“我们在发行过程中遇到很多资产不错的资产，主体也不错，因为种种原因，可能入表的金额和估值比较高，这种情况下不太有利于盘活后续资产的动作，对于这个锚指导的意识比较强，市场上也确实在做。”
从一级价格锚来看，现在很多发行人对于二级公募REITs的估值接受度比较高，目前产权类的除了保租房这一类估值高一些，其他像产业园这一块的估值目前不是很高。
“即便如此，很多的发行人对于公募REITs的价格尊重还是比较强，因为他们已经完全认识到REITs是其真实退出的渠道，这个真实体现在没有附带任何未来的偿还负担，还可以保留资产的管理权。目前投资人和发行人在公募REITs的锚在价格上的分歧会越来越小。”
