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时间：2024-12-30 22:15:01来源：界面新闻
张晋认为，但从二级价格来讲，观念上整体公募REITs发行时间并不长，还有很多的话题在投资人之间，或者是发行人和投资人之间没有完全形成共识。
整体而言，中国REITs发展才三年半，如何定义“锚”，是二级引导一级，还是一级对二级有牵引作用，还处于摸索过程中。
上海信托房地产基金管理总部董事总经理王琴表示，这个行业发展有三年多时间，目前已接近50支产品，数量已经非常多了，但是容量还不够大，多少会存在各种各样的问题，这是一个事物从0到1必然会面临的问题。
“依然看好REITs市场未来的投资情况。”王琴认为，明显感觉到现在监管包括业内都很关注不动产投资，监管倾听大家的建议，政策也出到点上。“这将对市场未来更多元的资产、资金具有非常好的促进作用，对REITs未来发展非常乐观。”
存量资产大资管时代来了近期，受利率下行预期影响，REITs在二级市场迎来普遍上涨。
截至12月13日收盘，近5个交易日，已上市交易的54只公募REITs中，有51只实现上涨，占比超过九成。其中有2只公募REITs周累计涨幅超11%。中证REITs全收益指数周累计涨幅约2.6%。
业内认为，在低利率环境下，REITs凭借其稳定的分红特性，有望呈现出更好的市场表现。
张晋分析，从投资策略上来看，公募REITs资金方整体的资金属性是偏长期，是以配置为主，这一类资金正好又是对于利率下行敏感的资金。
究竟到投资策略，从今年年初开始，更多的是以偏防御的这类资产，如保租房、新能源这类的REITs涨得较高，今年到现在有20%的涨幅。“像仓储物流和产业园，仓储物流板块受冲击比较大，产业园2023年跌得比较多，今年属于持平态势。”
另外，消费基础设施今年从3月份开始第一批上市以后，因为属于新的资产类型，市场对该板块的未来趋势看不明确，整体板块保持基本稳定。最近一段时间受中央经济工作会议里面提及消费的内容影响，消费板块会表现较好。
“站在这个时点看未来，或许明年投资的关注点和今年会稍微有点不一样。”
张晋认为，2024年大的主题是偏抗周期的，不能说明年会有一个全面的板块轮转过来，但是在一些顺周期的股票上，有些可能会存在超跌或者是价值低估的机会。
“能够登陆REITs市场的资产，从前期跟发行人接触来看确实都是比较优质的，这些优质的资产有一个穿越周期的过程，当周期在底部的时候可能有一些优质资产未来对于经济恢复环境下，它的价值和现金流弹性和恢复能力是比较强的。”
也就是说，过去是劣币驱逐良币，但现在是良币驱逐劣币，投资不动产正式进入存量时代。
可以看到，接下来核心的资产和优质的资产反而会越来越显现出它的价值所在。除了位置和品质好之外，管理运营能力也是见真章的时候，存量资产大的资管时代已经到来。
铁狮门中国董事总经理刘梦洁也持同样的看法。就像最早铁狮门进入中国，成都、天津都关注，但是现在只看北京、上海、深圳，而且每个城市里面只看个别资产。
“所以，现在越来越集中化，对于投资人而言也一样，保值可能变成非常重要的一件事，会做资产的重新配置。原先一些旧的、偏的、不是特别好的，或者是已经开始走下坡路周期的，可能会做退出和再配置。所有的资源开始向头部集中。”刘梦洁表示。
凯德投资人民币基金投资总监何小亮指出，凯德也在积极向REITs靠拢，明年第一个继续的主题就是REITs市场的扩容，“我们也会继续密切关注REITs市场以及相关的pre-REITs的机会。”
此外，也期待明年无论是写字楼市场还是其他的资产市场，供需关系上希望可以出现一个再平衡。如果再平衡出现，对于凯德和更广泛的资金管理员来讲，会有更多新的投资机会，或者是更多自身再资本化的机会都会出现。
同样也依赖于国家政策支持。“只有国家政策给得比较足，经济的基本面企稳了，企业才会好，不动产的载体也才会好，资产的价值才能够回来。”深创投不动产投资部总监赵天玉表示。
