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01
底层资产类型增加
目前，公募REITs取得较大进展。据和讯观察，除了获批项目数量显著增多，更重要的是，公募REITs基础设施类型在原有基础上进一步增加。
根据最新通过的公募REITs项目，一是高速公路和产业园区等较早认定的底层资产类型，二是新增保障性租赁住房类基础设施。
从底层资产来看，刚获得通过的华泰紫金江苏交控高速公路REIT初始投资的基础设施项目为沪苏浙高速公路（即G50沪渝高速江苏段）及其附属设施，收入主要来源于收费业务、清障业务和经营租赁，具体为车辆通行费收入、清排障业务收入、广告牌租赁和服务设施租赁收入。
根据通告，上述基金为契约型封闭式，设定存续期限为12年，首次发售分为战略配售、网下配售、公众投资者认购等活动，拟募集金额约为28.51亿元，基金管理人为华泰资管，基金托管人为中国建设银行股份有限公司。
值得一提的是，即将上市的国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT，其基础设施项目为标准厂房类的产业园区资产，主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理。资料显示，国泰君安临港创新产业园REIT本次募集期间净认购金额为8.24亿元。
保障性租赁住房被纳入公募REITs受到资本市场的重点关注。10月8日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称为“华夏基金华润有巢租赁住房REIT”）的项目状态更新为已反馈。
根据募集书，华夏基金华润有巢租赁住房REIT拟持有的基础设施项目为上海有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。截至2022年3月31日，前者已出租房间1219间，占总可出租房间数的96.44%，后者已出租1240间，出租率为91.99%。
按规定，发行公募REITs要求基础设施运营3年以上，并产生持续、稳定的现金流，具有持续经营能力和较好增长潜力。从上海证券交易所的反馈意见来看，华夏基金华润有巢租赁住房REIT需要进一步提供这一要求的解释说明。
据统计，加上华夏基金华润有巢租赁住房REIT，已经有4个租赁住房公募REITs，其余3个分别是红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT。到目前为止，深圳、厦门、北京和上海均已发行或将发行租房类公募REITs。
02
公募REITs首迎扩募
扩募也是公募REITs近期的最大看点。综合上海证券交易所和深圳证券交易所9月27日通告，有5只拟进行扩募的基金状态更新为“已受理”。
作为一项重组活动，该如何理解公募REITs扩募？业内一般认为，公募REITs通常是以一个资产包为基础成立，扩募意味着REITs设立之后，可以再次募集基金，购买新的资产包。
具体来看，红土盐田港（000088）REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT均为产权类资产，项目类型为仓储物流和园区基础设施，而富国首创水务REIT为特许经营类，资产类型为生态环保。
以红土盐田港REIT为例，该基金于2021年6月21日在深圳证券交易所挂牌上市交易，本次采用“定向扩募”方式，即向符合基金份额持有人大会决议规定的条件的发售对象进行定向扩募，且发售对象不超过35名。据悉，扩募前，该基金当前净现金流分派率为2.95%，扩募后净现金流分派率为3.19%。
红土盐田港REIT首发时购入的基础设施项目为现代物流中心项目，属于仓储物流行业,本次，该基金新购入的基础设施项目为世纪物流园项目,位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区，与原来资产位于同一区域。
