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时间：2022-12-10 12:12:02来源：智通财经
11月地产政策“三箭齐发”，不仅有利于民营房企信用风险缓释，也有利于投资者对中国房地产市场的信心重建，更加有利于对物业企业估值信心的重建。11月至今（截至12约9日收盘），港股物业管理指数涨幅约59%，尽显峥嵘之势。
根据智通财经APP了解，2022年以来，物管板块受到美联储加息、俄乌冲突、新冠疫情冲击以及个别房地产企业信用风险的影响，出现较大幅度回调。根据中信证券研报数据，自2022年年初至11月15日，物业管理板块按照总成交量排序前10的公司，市值平均跌幅达35.9%；按年初市值前十大公司，市值平均跌幅达到35.7%。板块估值下落明显。截至12约9日收盘，物业管理板块年度跌幅约14.8%，有所回暖。
然而，从基本面来看，尽管大环境扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，证明物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，基本面稳健。而且，物管行业政策面、基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化。
更重要的是，相较于前几年高举高打、强调业务布局的广度与规模扩张的速度，目前的物业管理公司更加注重增长逻辑的可持续性与确定性，并依据自身特点强化优势业务，构筑护城河，业务发展趋势逐步清晰。因此，有理由相信，随着地产行业逐步回暖以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块整体估值有望修复，目前其配置窗口已显现。
具体到标的而言，智通财经APP认为，物业行业值得关注的主线有三条：其一是稳健型的国企标的：业务具有强确定性、母公司经营稳健、在管面积高增长，比如保利物业（06049），华润万象生活（01209）；其二是第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务（02869），旭辉永升服务（01995）等；其三是估值修复的高弹性标的，市场对公司经营可持续性分歧较大、PB较低的实力物企碧桂园服务（06098）、新城悦服务（01755）。
地产关联方拆雷物业基本面回归
除了大环境及其他因素外，地产关联方的影响成为物业股持续走低的原因。根据中指物业研究数据，截至2022年11月15日收盘，物业服务上市企业第一大股东持股比例超过50%以上的共有40家，占所有上市物业企业的63%。其中，第一大股东绝大多数为开发商母公司，其组为控股股东对物业服务企业的重要性一目了然。
一方面，部分房地产企业为了缓解自身债务危机，或控制物业公司为其“输血”，给物业上市公司带来经营隐患，加剧投资者恐慌情绪。另一方面，地产行业进入“黑铁”时代，行业大规模发展的势头已难重现，大多数上市物业公司都有地产关联方，后续增长预期减弱。此外，还有非业主增值服务的影响。
值得欣喜的是，11月份，支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”等利好政策接连发布，尤其是银保监会、住建部、央行再次释放政策利好，联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），全面调整优化房地产金融政策，是稳经济、稳增长的重要举措，意义重大。第一，支持的对象范围广，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，特别是聚焦主业、资质良好的民营房企，将获得更多房地产贷款支持。第二，支持贷款、信托等存量融资展期1年，将有效缓解房企短期偿债压力；第三，加大利用发债、信托等支持房企融资。
从供给端满足房地产项目合理融资需求，大大缓解开发商资金链压力，债务雷有效化拆，进而也解除了物业公司的后顾之忧，破除物业企业为开发商输血管道，物业得以回归其本身的价值。
修为内化由“成长优先”转为“质量优先”
回到物业行业自身基本面而言，我们可以从管理规模、第三方在管提升、增值服务，梳理物业行业整体逻辑从重规模成长转向发展质量优先。
首先，物业管理规模增速放缓，非住业态渐成扩张重点。2022年上半年，各上市物管公司在管面积均维持了同比10%以上的正增长，其中华润万象生活增速最高，从2021上半年的1.36 亿平增至2022上半年的2.61亿平，同比提升 92.4%，展现出物管行业的抗周期成长韧性。
同时，由于房地产行业持续调整，住宅开发面积较往年略有下降，学校、医院、公建等现金流相对稳定的非住业态成为物管公司的主要拓展方向，逐渐成为企业规模化外拓的重要补充。而实际收缴物业费单价稳中有升，昭示行业发展主线与外拓战略由“成长优先”向“质量优先”演化。
