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时间：2024-06-18 23:57:29来源：互联网
为何王健林父子还有1408亿元资产?
来源 | 新财富杂志
作者 | 陶 娟
出品 | 投资人说（touzirenshuo）
“王健林王思聪父子重回创富榜前十”的话题，今天冲上微博、百度热搜。有很多读者关心，为何万达不断瘦身，王健林父子还有1408亿元资产？这些资产是怎样计算出来的？
01
3200亿，1700亿，1000亿 核心资产被遇估值难题如何准确甄别王健林家族的资产，确实是一大难题。
提起王健林，其最知名的资产，是分布于全国的万达商业广场。
然而，这些资产如何定价，需要通过市场化的交易，寻找可靠的锚点。
但是，最近半年之间，我们却通过三起交易，观察到这些资产有三个估值口径，差异还非常显著。
第一起交易，是2023年12月，永辉超市（601933）公告称：
公司向大连御锦贸易有限公司出售所持有的3.89亿股大连万达商管股份，占大连万达商管总股本的1.43%，转让价格为45.3亿元。
大连御锦由王健林密友孙喜双控制。
双方约定该转让款将分8期支付。
以此观察，则该次交易中，对大连万达商管的估值为3168亿元（45.3/1.43%）。
第二起交易，是2023年12月，碧桂园公告称：
将所持有的珠海万达商管1.79%的股权全部出售，合计对价约为30.685亿元，买方则为承担对赌回购义务的王健林。
出售款项将分三次支付，分别为6.57亿元、0.36亿元及23.75亿元。
这意味着，该次交易中，对珠海万达商管的估值为1714亿元（30.685/1.79%）。
第三起交易，是2024年3月30日，太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金（简称“Ares”）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司、穆巴达拉投资公司在大连签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司（简称“新达盟商管”）投资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。
而据万达方面介绍，新达盟商管为新设立的控股公司，其子公司为珠海万达商管。
如果以此为口径，则意味着，新达盟乃至珠海万达商管的估值仅为1000亿元。
那么，大连万达商管所持珠海万达商管40%的股权，估值只剩400亿元。
在落实王健林资产的时候，这接二连三的大消息可真是让人怀疑自己的阅读理解能力，恨不能回高中再读语文和数学。
那么，这三个估值，3200亿，1700亿，1000亿，以及其对应的大连万达商管、珠海万达商管、新达盟商管三个不同主体，哪一个更适合用来评估王健林的真实资产呢？
02
大连万达商管：净资产3000亿元 控制权居于上层，成为资产评估主体我们首先需要厘清的，是各个不同的“万达商管”主体之间的关系。
先简单复盘下王健林家族控制的旗舰企业的变迁历史。
这当然也是我们历年评估其资产的主要依据。
2014年12月，万达商业（03699.HK，已退市）在港股敲钟，募资288亿港元，成为香港当年最大的IPO。
按48港元/股的发行价计算，万达商业的发行市值为2148亿港元，是仅次于西蒙地产（SPG）的全球第二大商业地产开发运营商。
图片来源：公司官网
这时的万达商业，业务由三大业务板块组成：
开发及销售商业及住宅物业；
开发、租赁及管理持作长期投资的商业物业；
开发及经营酒店。
以2015年为例，万达商业的1242亿元营收中，物业销售收入占比达到82.5%，物业租赁及管理收入只占10.9%，酒店经营收入占比为4%。
因此，从收入结构看，万达商业当时主要是一家地产开发公司。
2016年年中，王健林对于港股只肯给予万达商业5倍市盈率非常不满，以52.8港元/股的价格对其进行了私有化，退市时，万达商业的整体估值达2128.7亿元人民币。
而王健林当时持有万达商业54.26%的股权，这部分持股的市值为1155亿元。
这也构成了他的主要资产。
此后，万达商业经过复杂的变换及增资扩股后，形成了以珠海万达商管为上市主体、王健林通过万达集团控制大连万达商管、大连万达商管再控制珠海万达商管的四层控制关系。
其中，拟上市的珠海万达商管，主要为轻资产的商业运营业务，负责万达广场的运营管理。
而万达广场、配套住宅、酒店、写字楼等重资产，则留在大连万达商管体内。
