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时间：2021-04-09 11:08:54来源：中国经营报
本报记者余燕明广州报道
在珠海，邻近直通澳门的拱北口岸，前山水道东畔即将矗立起一处最高可达249米的商业项目——珠澳湾世纪中心，它将成为珠海这座年轻城市的地标之一。
珠澳湾世纪中心项目的开发商是深圳市鹏瑞地产开发有限公司（下称“鹏瑞地产”）。这是一家总部位于深圳的地产商，虽未上市，但亦为外界所熟知，鹏瑞地产开发了国内最昂贵的豪宅“深圳湾一号”。
作为地标性商业项目，预计珠澳湾世纪中心的售价不菲。除了邻近珠海拱北口岸，珠澳湾世纪中心项目还毗邻珠海单价地王项目——龙光玖龙湾，目前二手房挂牌价已超过4万元/平方米。
据此，珠澳湾世纪中心项目也被人们形容为鹏瑞地产从深圳复制到珠海的“深圳湾一号”。
今年初，珠澳湾世纪中心项目已取得部分房源的预售许可。但据《中国经营报》记者了解，目前该项目并未公开对外推售，而是所谓的“内部认购”，主要针对来自“深圳湾一号”的买家。
鹏瑞地产的掌控者是“资本大佬”徐航，珠澳湾世纪中心项目也是由鹏瑞地产收购而来。
它原属于珠海中珠集团股份有限公司（下称“中珠集团”）名下的一处旧改项目，中珠集团在2018年陷入债务危机，鹏瑞地产随即以14.24亿元的代价，便取得了珠澳湾世纪中心项目70%的开发权益。
珠澳湾世纪中心项目的开发潜力与价值巨大。根据可行性分析报告的经济测算，该项目的计容建筑面积约为23.85万平方米，主要业态为商业及写字楼，整体可售货值将超过130亿元，净利润预计高达47亿元。
此外，据记者获悉，鹏瑞地产通过设立代持企业，对珠澳湾世纪中心项目公司其余30%股权进行了一系列转让腾挪，配合中珠集团从其控制的上市公司完成巨额套现。而在上市公司层面，却未如实披露这些潜在利益安排。
记者向鹏瑞地产方面核实了解其收购珠澳湾世纪中心项目的过程及配合中珠集团从上市公司套现的违规情形，该公司对此不予置评。
趁机收购
鹏瑞地产收购中珠商业70%股权之前，后者由中珠集团实际控制。但在2018年，中珠集团陷入债务危机，其资金账户及名下固定资产被多次轮候查封，该公司开始着手剥离出售核心资产以变现。
珠澳湾世纪中心的前身，是珠海夏湾批发市场城市更新项目，占地3.94万平方米，通过协议出让方式取得。
根据最新可供查询的规划方案，珠澳湾世纪中心项目建设用地面积3.54万平方米，总建筑面积32.88万平方米，其中计容建筑面积24.39万平方米，建成后的主要业态为商业及写字楼。
由于邻近珠海直通澳门的拱北口岸，以及位于前山水道东岸，珠澳湾世纪中心注定会建成珠海的地标性商业项目。
据悉，珠澳湾世纪中心项目的主体将至少包括6栋高层写字楼，另外还将建成大面积商场。其中一栋写字楼的高度将达249米，次高的一栋写字楼也将达到196米。
珠澳湾世纪中心项目在今年初已取得了两批预售许可，涵盖两栋写字楼共计96套房源，批准预售面积约为3.15万平方米，目前均处于待售状态。
不过，记者没有查询到珠澳湾世纪中心项目对外开盘和推售信息。该项目一位销售人员在电话里告诉记者，目前项目没有公开具体售价，但在售房源套均总价大约为2000万元，“现在是内部认购阶段，主要面向深圳湾一号的业主。”
珠澳湾世纪中心项目的开发主体为珠海中珠商业投资有限公司（下称“中珠商业”）。目前，“中珠商业由鹏瑞地产持有70%的股权，其余30%的股权由上市公司中珠医疗控股股份有限公司（600568.SH，下称“中珠医疗”）持有，中珠医疗的控股股东为中珠集团。
鹏瑞地产收购中珠商业70%股权之前，后者由中珠集团实际控制。但在2018年，中珠集团陷入债务危机，其资金账户及名下固定资产被多次轮候查封，该公司开始着手剥离出售核心资产以变现。
随即，鹏瑞地产介入了珠澳湾世纪中心项目。中珠集团向鹏瑞地产转让了直接所持中珠商业70%的股权，而鹏瑞地产取得珠澳湾世纪中心项目开发权益的土地成本极低。
珠澳湾世纪中心项目毗邻龙光玖龙湾，这是珠海2015年土地公开市场拍出的地王项目。当时，龙光集团摘牌该宗地块的成交楼面价为1.76万元/平方米，因此成为珠海的单价地王。目前，龙光玖龙湾项目的二手房挂牌价超过4万元/平方米。
鹏瑞地产收购中珠商业70%股权的对价依据，是按照珠澳湾世纪中心项目权益建筑面积（计容面积扣除补公面积和回签面积，约为21.42万平方米，大致相当于可售面积）每平方米9500元计算得出，即总代价14.24亿元。
