快捷导航 
时间：2020-06-25 16:27:03来源：融易新媒体
记者通过电话联系了项目公司北京正华永达房地产开发有限公司（以下简称“正华永达”）一名董事，对于这种售后返租的销售行为她没有正面回复。
产权分散
实际上，一般大型商业综合体如果在产权上过于分散，在未来运营方面是存在一定弊端的。
记者看到，与该项目一路之隔即为龙湖时代天街，商业总体量约30万平方米。一公里远处为凯德茂，总体量20万平方米，两个大型商业综合体均已营业超过1年，人流量尚可。夹在两者之间，住总正华·时代广场的招商压力不言而喻。
“因为它们已经做起来了，所以我们后续招商的话会与它们差别进行，我们将主要做‘夜经济’这一块。”案场一位负责人告诉记者。据其介绍，目前项目大部分商铺的招商工作已经完成，地上1层主要为银行、珠宝首饰和奶茶店，2层和3层为服装和部分餐饮，4层为餐饮和酒吧等业态。
与大多数商业综合体开发商选择自持不同，该项目除了地上4层为自持之外，其他全部对外散售。“我们先统一运营3年，然后再交给业主，这样周边客户可以形成固定的消费观念。如果一开始没有商场统一管理，1层肯定招来的全是饭店，那样的话3、4层大概率租不出去。”
据了解，目前项目地上1层部分商铺已经出租给招商、浦发等银行支行，记者拿到的一份租赁合同显示，出租方为正华永达，承租方为招商银行股份有限公司北京分行，出租位置即为地上1层项目售楼处，租赁面积625平方米，租金为12元/天/平方米，物业费6.18元/月/平方米，租金按照每2年递增5%计算。起租日期不晚于今年8月1日。若后续该商铺出售，开发商会协助把产权方变更为购买的业主，不过新的产权方仍需遵循现在的租赁合同。
实际上，一般大型商业综合体如果在产权上过于分散，在未来运营方面是存在一定弊端的。地产服务商第一太平戴维斯华北区商铺部负责人王蕾告诉记者，运营是商业物业保持长期生命力的关键，商业综合体项目的运作要有全生命周期理念，在立项初期就要从未来长期运营、物业保值增值的角度精准定位，明确开发目标、规划设计、机电配置，充分预留发展空间，有效招商，顺利开业，统一运营优化业态品牌结构及目标客群。
王蕾向记者补充道：“分散产权对项目统一运营提出更大挑战。如按照企业开发目标必须要散售部分产权，建议在规划初期，自持物业与散售物业做物理分割，将产权分散的影响降到最低。”
眼下，商业综合体散售比例过高的影响正在该项目显现。记者在项目处看到，地下1层所有商铺均未有装修迹象。一些商铺门上贴有对外招租的广告，据现场销售人员介绍，这一层的商铺他们从去年9月份开始帮小业主进行招租，租金价格在8元/天/平方米以下的商铺已经全部租出去，“但有部分业主要求租金在10元/天/平方米以上，还要求每年递增10%，这种我们也没办法，谈不拢，现在他们在自己出租”。
但这与小业主反映的情况并不符。记者联系了地下1层的部分小业主，有业主表示，“我们当时买房时曾经委托他们来招商，但是他们能力不行，一直都没见什么动静，现在是我们业主自己建群在招租，我们几家的位置都差不多，所以大家基本上都定在8元/天/平方米。”
除了产权之外，疫情这样的不确定因素也给该项目的运营带来较大影响。案场销售人员告诉记者，年前他们原本已经跟不少品牌谈得差不多，但是因为疫情原因，许多品牌出于自身压力开始打起“退堂鼓”。
“因为疫情影响已经耽误半年了，我们这边6月3日才拿到装修许可。现在北京对于餐饮装修、堂食的许可证件审批太严格了，我们2楼那些针对4~12岁孩子的教育辅导培训更做不成，因为这些孩子都还没开学。”他向记者说道：“这几天北京又新增确诊病例，所以说现在我们始终没有一个可以正常装修、营业的明确时间。”
