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时间：2019-06-17 15:49:16来源：融易新媒体
中国网财经6月11日讯(记者 施路)中公教育(股票代码 002607)以2.6亿元收购关联方资产南京汇悦酒店，其购买日帐面净资产仅2098万，即便算上从开业到转让4年时间的摊销折旧，关联方也能从这笔交易中净赚超2亿元。
亏损资产找到了愿出高价的接盘侠，中公教育的中小股东们却成了冤大头，而公司规模庞大的关联交易中隐藏的秘密远远不止于此。
2.6亿现金收购亏损酒店 中公教育成冤大头
高星级酒店赚钱，还是经济型酒店赚钱，这是个有意思的话题，2017年末尚处流动性危机之中的万达集团将这个问题摆上了台面。富力地产最终以189.55亿元收购73家打包出售的万达酒店资产，其中绝大多数都是五星级甚至是超五星级酒店，平均一家单价2.5966亿元。从收购交易披露的财务数据来看，高星级酒店普遍折旧摊销巨大，帐面盈利艰难。
中公教育亦面临同样的问题，2018年6月5日公司收购关联方资产南京汇悦酒店管理有限公司，斥资2.61亿元，这是一家大概四星级标准的酒店。相关报表显示，购买日至2018年末，被购买方收入为2027万元，净利润亏损101万(详见本网5月31日《全年满房营业需784天 泰孚宾馆在为中公教育洗钱还是刷单》)。
中国网财经记者查阅南京汇悦酒店原始财务数据，发现问题还不止亏损这么简单。中公教育聘请的资产评估公司利用估值技术来确定南京汇悦酒店管理有限公司的资产、负债于购买日的公允价值。
相关数据显示：购买日净资产账面值为2098万元，净资产评估值为20005万元，评估值较帐面值翻了近10倍。而中公教育的最终收购价为26054万元，较评估值再度溢价30%，差额6049万元计入公司商誉。
具体差异主要体现在固定资产净额帐面值13362万元，固定资产净额评估值37383万元，两者相差24021万元，这是增值的主要部分。另外南京汇悦酒店还有一笔15612万元的其他应付款挂在帐上，比其固定资产净额帐面值还高。
这说明南京汇悦酒店的建设及运营主要是依靠别人的钱在打滚，股东原始投入相对较少。与之对应的是其收购日资产负债率帐面值为88.52%，经过评估增值后摇身一变下降至52.54%。
南京汇悦酒店开业于2015年，根据中公教育变更后相关会计政策，房屋及建筑物按年限平均法折旧，折旧年限为20-40年，残值率为5%，年折旧率为4.75%-2.38%。土地使用权按照直线摊销法，摊销年限为40年，年摊销率为2.5%。
即便全部按4.75%计算，南京汇悦酒店4年的折旧摊销额为仅为3134万元，在不计年度盈亏的情况下，股东投入的资本金应该不超过6000万元。而通过倒手给中公教育，关联股东不但能顺利脱手亏损资产，还能通过上述转让交易实现至少2亿元利润。
至于那依旧挂在帐上的15612万元其他应付款就留给中公教育慢慢还吧。对于一家处身教育培训行业，追求现金流和盈利能力的轻资产公司，中公教育收购南京汇悦酒店的举动无疑既不符合商业逻辑，也不符合经济利益。
10年租金2.5亿 沈阳中公总部大楼租而不买
中公教育令人生疑的关联交易还不止于此，北京泰孚宾馆(详见本网5月31日相关文章)是关联交易，南京汇悦酒店是关联交易，沈阳丽景明珠酒店与之发生关联交易的合同金额更大，而这三家宾馆酒店均为中公教育高管和核心员工控制。
中公教育2018年年报中《其他重大合同》显示：公司租赁沈阳丽景明珠酒店管理有限公司坐落于沈阳沈河区北顺城路129号大楼，合同签订日期为2016年7月1日，按市场公允定价，交易价格为25090.48万元。
中公教育关联租赁情况中显示：公司作为承租方，与沈阳丽景明珠酒店的经营租赁起始日为2016年7月1日，终止日为2026年6月30日，其中2018年确认租赁费为2327万元，2017年确认租赁费为2270万元。由此可见这是一份租金年均递增2.5%左右的十年长租合约。
在百度地图中输入上述地址搜索，显示为“中公教育辽宁总校-中公大厦”，其距离沈阳地铁一号线中街站步行距离约500米，地理位置上靠近沈阳故宫、中街恒隆广场、沈阳中街刘老根大舞台等沈阳地标性建筑。
进入地图街景全景模式，实景图片显示这是一栋颇为气派繁华的9层商业建筑，该大楼为独栋，东侧有一处招行银行网点，西侧有一处牌坊及仿古商业建筑群。
大楼底部四层层高较高，外部覆盖深色玻璃幕墙，顶部五层每层均有8幅大型玻璃飘窗，应该属于独立的房间或者教室，大楼两侧均设有钢质逃生楼梯，背街一侧紧挨数间未拆迁平房。
由此可见，无论是位于南京大学城里的汇悦酒店，还是北京城中村里的泰孚宾馆，均不及沈阳丽景明珠酒店的区位优势和商业价值。如此有价值又实用的商业地产没有被中公教育收入囊中，不知是不是关联方开价太高亦或有其他原因。
