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时间：2020-04-05 17:06:10来源：融易新媒体
近日，金辉控股（集团）有限公司（下称金辉控股）向香港联交所提交了招股说明书，正式开启赴港IPO之路。作为行业TOP40中仅有的两家尚未上市的企业之一，金辉控股的销售及营收数据在持续高增长的情况下，利润增速却明显较低，增收不增利的背后是毛利率持续偏低、结算进度较慢、财务费用压制净利润、杠杆率过高以及债务结构不合理等问题亟待解决。
销售转结效率低 合同负债持续堆积
克而瑞数据显示，2019年金辉控股全年以888.6亿元的销售规模排名第40，是行业TOP40中仅有的两家尚未上市的企业之一。
近几年，金辉控股的销售规模加快突破，根据招股书显示，在2016年、2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股全口径销售额分别为307.2亿元、445.1亿元、746.8亿元及888.6亿元，复合增长率达到42.48%，行业排名从52位稳步进入前40。经营业务的收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，其中物业开发及销售业务收入占比达到96.4%，成为公司营收的绝对主力。
但截止2019年底，由于金辉控股并表的土地储备占总土地储备的88.9%，合营及联营部分占比仅11.1%，因此金辉控股所公布的销售金额基本上代表了公司并表的销售数据。但大致按照2年的销售及竣工结算周期看，2019年259.63亿元的收入与2017年445.1亿元的销售存在着明显差距，公司的周转率明显较慢。截止去年底，公司账面积累的开发中的土储面积达到1438.74万平方米，占公司总土地储备2667.44万平方米的54%。账面的合同负债规模由2017年的246.02亿元达到2019年566.85亿元，三年来符合增长率达到52%，为公司全年营收的1.2倍。
营收增速近50% 利润增速仅10%
金辉的四大产品线，分别为契合城市主力中青年客群的.优步系”、改善型产品线.云著系”、聚焦城市核心地段面向城市高净值人群的.铭著系”高端住宅，以及城市综合体.大城系”。2019年，金辉控股主要凭借物业销售实现营收259.63亿元，近几年复合增长率达到48.5%，但对应的净利润只有26.90亿元，复合年增长率仅10%。而三年来，其中的投资物业的公允价值重估收益也分别达到3.18亿元、6.17亿元、4.81亿元。
金辉控股近三年的毛利率则在26%-35%之间，毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，毛利率从32.2%降至21.8%，净利润率则由18.86%下降至10.36%。毛利率下降的主要原因是销售成本的快速提升，2019年销售成本达到203亿元，较2018年大幅增长82%，明显超出营收增速。
