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时间：2022-12-20 12:29:02来源：新媒体
一是客群结构的变化，青年群体之外小型家庭将成为集中式长租公寓又一主流客群。据第七次全国人口普查显示，全国平均家庭户规模为2.62人，其中平均城镇家庭户规模2.57人，较2010年时的2.85人明显下降。从发达国家的发展历程来看，未来5-10年中国家庭规模将延续小型化趋势。也就是说，一些家庭可能不再需要考虑孩子上学等因素，可以更自由地选择购买或租赁住房，追求更高的品质生活。尤其是能够提供优质配套及社区氛围的集中式长租公寓，更能吸引到年轻的小型家庭客群。
二是供给结构的变化，连锁集中式长租公寓将会成为供给主力。据弗若斯特沙利文统计，2021年中国运营中集中式长租公寓中，连锁品牌数量占比30%，非连锁品牌占比70%。预计2026年连锁品牌占比将升至50.1%，相应非连锁品牌下滑至49.9%。到了2030年，连锁集中式长租公寓的占比将会进一步上升，打破2026年的均分局面。届时，连锁品牌将成集中式长租公寓的供给主力。
三是产品的生活方式属性将进一步强化，与各类生活消费链接更紧密。当下，越来越多酒店文旅集团正在进军集中式长租公寓。这些玩家的到来，为集中式长租公寓带来了不一样的发展导向，如区分产品等级的中高端、强调生活方式的乐活理念等。同时，已在场的玩家也在持续链接集中式长租公寓产品与各类生活消费。如中海长租公寓打造的天台Glamping品牌活动，实现了与苏州金普顿竹辉酒店、汤妈妈公益组织、Where咖啡等品牌的联动。而这些增值服务，未来也将会成为集中式长租公寓增加整体运营收入的重要途径之一。
940万套的缺口，品牌如何分一杯羹？如上文所言，集中式长租公寓的供给主力很大几率将会是连锁品牌。那么面对940万套的需求缺口，品牌如何在其中获得更大的市场份额？以下3点建议，仅供参考。
其一是加速纳保，获得更多利好政策的入场券。所谓纳保指的是长租公寓纳入保障性租赁住房体系，融易新媒体，遵循相应的租金要求，享受相应政策优惠。尽管纳保之后，长租公寓租金折扣限定与上涨幅度将遵循保租房的相关管理规定，而失去了一定的主观能动性。但是，成功纳保之后，集中式长租公寓将会享受到更多利好政策，这也是为什么不少住房租赁企业打出“应纳尽纳”口号的缘由。
一旦成功纳保之后，意味着公募REIT的大门正式开启，同时住房租赁企业不仅能盘活持有资产扩充现金流，还能减少对传统债务融资方式的依赖，加速规模扩张。据ICCRA数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间），其中全国共有13家住房租赁企业的纳保占比超过10%。可以预见，未来这一占比将继续增长。
其二是曲线规模扩张，而不仅仅以单一规模定胜负。在940万套需求缺口中，除了增加规模供给之外，还有一些中间环节同样可以为住房租赁企业带来商业价值。保租房的资金、设计、营建以及系统等多个环节，住房租赁企业都可以凭借既往经验切入其中。以系统环节为例，针对保租房多种业态的系统需求，魔方以公寓管理系统与保租房达成了合作。
同理，租赁住房企业还可以切入保租房的增值服务环节，通过为保租房提供社区零售、招聘服务、宠物护理及汽车租赁等服务。随着保租房规模的持续扩张，与生活服务关联度极高的增值服务，或将为其带来极为可观的收入。目前，乐乎正尝试从个性化解决方案着手，为保租房项目提供全链商业模式解决方案。
其三是持续优化品牌，成为更多年轻人的租房首选。如上文所言，小型规模家庭和年轻人将会成为连锁品牌及品质化集中式长租公寓的首要客群。尤其是年轻消费群体，据麦肯锡调查显示，中国Z世代的品牌忠诚度不仅高于其他国家（尤其是韩国和日本）的Z世代，也高于中国的年长群体。基于此，住房租赁企业不仅需要持续优化产品，还需要打磨形成独特的品牌价值主张，并以个性化方式与消费者沟通互动，培育他们的忠诚度。
