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时间：2020-09-24 15:54:07来源：红商网
“万象更新”是赵彬的微信名，快一年了，没有看到他的朋友圈“更新”。
即使在鸿坤集团成立18周年，这样格外有意义的一年，也没有看到他的只言片语。赵彬最新的一条朋友圈消息，还是2019年10月8日转发的一篇报道，关于鸿坤受邀出席国际被动房大会，探索绿色居住。
以前的赵彬不吝在朋友圈分享鸿坤集团的点滴，签约、活动、新产品等等，虽不是每天，隔三差五就能看到鸿坤的新动态。
赵彬对鸿坤的喜爱，只透过微信这一角，也能看到满满的欣赏。背景图是熟悉的鸿坤集团总部办公楼，微信头像也是，更新的消息也多是关于鸿坤。
不过，近两日，鸿坤地产的日子过得并不太平，前有连带被扣上“被执行人”，后有几场官司等着要说法。
一起8月26日被立案的案件，鸿坤地产无辜被牵连，上演了一出“窦娥冤”。3年前断尽了关系，最近却被扯进了对方的官司中，还被记上了“高风险的被执行人”。
尽管此前，鸿坤地产已有16次被列为被执行人的记录，但这一次非己之过的“黑锅”，鸿坤地产选择不背。随后霸气做出回应：我们不需要承担任何判决责任，已向法院提起再审申请，法院已受理且正在审理中。
一波暂平，一波又起。因借款合同纠纷，鸿坤地产被北京东方瑞智企业管理有限公司（简称“东方瑞智”）告上法庭，9月21日已开庭审理。
据悉，这是鸿坤地产于9月参加的第三次庭审，6天之后，还有一场“票据追索权纠纷”的官司在等着它出庭。
筹资吃力
名即是利，在融资中显得尤为突出。
对于未上市的中小房企，融资渠道相对偏窄，信用不佳无异于“雪上加霜”。
鸿坤地产回应“被执行人”，无过不受罚的惜名背后，多少也透露出融资渠道不宽裕的紧张感。
今年5月，鸿坤地产旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。此外，在下调之前，旗下“18鸿坤01”债券出现短期被集中报卖的现象，5月8日至5月25日，18天里被集中报卖12次。
“鸿坤地产遇到了资金窘境”，这几乎是业界看到此消息的普遍见解。
事实上，鸿坤地产的筹资能力有所减弱。
近两年，其筹资性现金流净额持续为负，从净流入转为净流出。债券半年报显示，2018年、2019年、2020年上半年分别为-12.69、-52.57亿元、-9亿元。这意味着，鸿坤地产的融资规模覆盖不了偿债或付利。
上半年，筹资活动现金流入24.33亿元，较去年同期减少了约51亿元，而偿还债务支付的现金为26.64亿元，仅这一项，所筹资金尚存有超2亿的资金缺口。
鸿坤地产上半年完成新增融资额 19.86 亿元，其中就含有一笔利率高达14.75%的5500万美元公募债。高利率发债常被看作是，纾解债务压力的“下策”，少用的境外发债派上用场，鸿坤地产的偿债压力可想而知。
“鸿坤地产2020年和2021年有一定集中偿付压力。”公司债2020年跟踪评级报告中也说了这点。
截至6月30日，鸿坤地产货币现金29.18亿元，借款总额 157.16 亿元，其中短期有息借款124.80 亿元，尚存约96亿元的资金缺口。
福地还是“牢地”？
向外融资吃力，内生资金缓慢。一开始，鸿坤地产的故事走向就有所铺垫。
京南西红门，到处可见鸿坤地产的创造手笔，这些需要耐力，更需要钱。
从庄稼地到车水马龙，鸿坤地产一点点地打造出一个都市圈，片区覆盖商业综合体、社区商街、产业园等领域。
通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块200万平方米的土地，这是行业里必提的赵彬创立鸿坤地产的故事。
2002年，从湖南进入北京，有着经济学背景的赵彬，在道路、水电、交通等不便之地的西红门，开始了他的“造城计划”。
行业里常说，京南西红门是赵彬的福地。成立后近10年的时间里，鸿坤地产加仓西红门，较低成本拿地，直接推高了毛利率。
在拿地规模下降的近三年，鸿坤地产的毛利率也比较“抗打”。2017年、2018年、2019年分别为36%、44%、40%，2020年上半年的毛利率54.93%。这其中就有早年在核心地区储备了大量土地的缘故。
截至6月末，融易新媒体，鸿坤地产土储18块地，规划建面270.27万平方米，其中有9块地是在2016年之前拿的，最早的一块可追溯到2011年。
一定程度上来说，这“福地”也是他的“牢地”，拆改的复杂性，对资金的占用长度，禁锢了鸿坤地产增拓的步伐。
跟踪评级报告中提到，截至2019年底，北京西红门一项目，鸿坤地产预计投资280亿元，金额之大主要系拆迁腾退费用高所致。
高投入未必能快速见到收益，有时候还会对现金形成“反噬”。
2019年底，鸿坤的应收账款突增1433%，由之前的2.04亿增至31.28亿。究其原因，是一笔10年前的旧账，2009年西红门镇政府花29.4亿元从鸿坤地产购买的回迁房，该笔款项还未收到。
【资料图】 指股网获悉，截至10月25日，恒生指数夜期(10月)收报15104点，跌30点或0.198%，低水77点。未平仓合约总数为134614张，减少24452张。未平仓合约净数...
