快捷导航 
时间：2023-11-02 02:48:10来源：互联网
本次会议在房地产企业融资方面做积极表态，接下来着重关注相关举措的推进节奏与力度。今年以来新房销售整体偏弱，1-9月商品房销售金额同比下降4.6%，对房企现金流形成持续压力；同时民企销售表现明显弱于央国企，以百强房企中的42家央国企和32家未出险民企为例，1-9月销售额增速分别为+12%和-14%。在此背景下，本次会议提出的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，对于稳定房企现金流、缓释房企信用风险尤为关键；事实上，在2022年11月发布的“金融16条”中也曾出现类似表述，其中在“稳定房地产开发贷款投放”方面提出要“对国有、民营各类房地产企业一视同仁”。我们认为接下来需要重点关注相关举措的落地节奏与发力强度。
我们认为各地住房需求支持政策或仍须继续发力，“三大工程”建设将是工作重点。一方面，会议提出要继续因城施策的支持合理购房需求，今年9月各地出台的需求支持政策的频率和力度均达到本轮周期以来的峰值，但目前32个超高/高能级城市中，仍有17城留有不同程度的限购要求，15城/17城的首套/二套房首付比例要求高于下限，政策或仍存在调整空间；同时，此前政策效果更多体现在了二手房而非新房，我们认为这也反映了需求支持政策和缓释房企信用风险政策相结合的必要性。另一方面，会议提出要加快保障性住房、城中村改造和平急两用基础设施这“三大工程”的建设，我们认为这可能成为明年拉动投资、改善销售的有力举措，须高度关注配套资金的落地情况；此外，从中长期角度来讲，这也是房地产新模式中构建多层次住房供给体系、推动宅地供需匹配的关键举措。
提示地产板块配置价值。我们认为本次政策对房地产供、需两侧都做出积极表态，接下来仍须等待其体现在基本面指标的企稳改善上，此外“三大工程”的政策进展是短期值得关注的股价催化剂。
风险
政策落地及基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。
图表：9月需求端支持政策出台数量大幅上行至190条，达到本轮周期以来的峰值
资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部
图表：当前32个超高/高能级城市限购政策统计
注：1）数据时间截至10月31日；2）外地人社保/个税为0，表示外地人无需提供社保或个税证明即可在限购区买房；3）标红代表7月政治局会议之后进行调整的政策
资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部
图表：当前32个超高/高能级城市限贷政策统计
注：1）数据时间截至10月31日；2）淡黄色表示首付比例没有进一步下调空间，淡绿色表示仍可下调；3）可下调城市数量和平均下调幅度的统计以普宅为准；4）标红代表7月政治局会议之后进行调整的政策
资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部
图表：10月中指60城新房销售面积环比下降5%，同比下降15%
资料来源：中指数据库，中金公司研究部
图表：10月15个样本城市二手房销售面积环比微降1%，同比增长21%
资料来源：Wind，中金公司研究部
银行：中央金融工作会议解读
明确金融行业发展定位。会议提到“金融是国民经济的血脉，是国家核心竞争力的重要组成部分，要加快建设金融强国”，我们认为这表明中国作为全球最大的发展中经济体，金融在经济发展中的地位仍然至关重要，因此发展金融行业、提高行业国际竞争力仍然是当前金融工作的要务。此外，会议提到“支持国有大型金融机构做优做强”“培育一流投资银行和投资机构”，我们认为这表明建设更高水平的金融机构同样是政策的应有之义。
加强金融监管。会议提到“健全金融监管机制”，当前中央层面的机构改革已推进，包括组建国家金融监管总局并设为国务院直属机构、央行分支机构改革、企业债发行审核职责划转等，地方金融监管机构改革仍在推进中，根据《党和国家机构改革方案》地方层面的改革任务将力争在2024年年底前完成。我们认为监管机构改革体现了加强金融监管的趋势，有利于减少监管套利、降低金融风险（参见《金融监管机构改革方案初探》）。
