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时间：2020-03-28 09:15:23来源：融易新媒体
?尽管业绩有所提升，但绿城管理的毛利率表现却不容乐观。据招股书显示，报告期内，该公司毛利率呈现持续下滑的态势，分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%
《投资时报》研究员 习羽
随着房地产行业进入“白银时代”，投资减少、库存高企、利润下滑及地区差异化加剧的影响日益加深，越来越多房地产开发商开始向轻资产经营模式转型。在这其中，侧重于以房地产开发商品牌、专业知识及专业管理能力为基础的代建业务，融易新媒体，逐渐引起了业界关注。2010年至2018年，中国代建市场新订约项目的总建筑面积复合年增长率达25.1%。
来自中国指数研究院的报告亦显示，2016年至2018年，中国代建行业的收入及净利润亦增长迅速，2017及2018年的复合年增长率分别为38.3%及41.5%。该报告预计，未来五年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长。
近期，在代建领域占有一席之地的绿城中国旗下绿城管理控股有限公司（下称绿城管理）向港交所递交了招股书。
据招股书显示，绿城管理于2010年成立，为中国首家轻资产业务模式的代建公司。截至2019年9月30日，绿城管理（自行及透过与业务伙伴合作）于中国25个省、直辖市及自治区的84座城市及于柬埔寨一座城市拥有262个代建项目，管理总建筑面积为6850万平方米。
《投资时报》研究员查阅该公司招股书注意到，近年来，绿城管理业绩有所提升，但其毛利率表现却不容乐观。据招股书显示，2017年、2018年及2018年前三季度及2019年前三个季度（下称报告期），该公司毛利率呈现持续下滑的态势，分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。此外，其代建行业地位亦可能遭遇挑战。
毛利率持续下滑
绿城管理的收入主要来自商业代建、政府代建和其他业务三大业务。据招股书显示，报告期内，该公司收入分别为人民币（下同）10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元及15.13亿元，同期持续经营业务所得利润分别为2.56亿元、3.63亿元、2.37亿元及2.96亿元，同比均录得增长。
不过,在业绩提升的同时，绿城管理的毛利率表现并不乐观。招股书显示，报告期内，该公司毛利率呈持续下滑态势，分别为56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。
《投资时报》研究员注意到，绿城管理毛利率主要受其商业代建业务的毛利率影响。招股书显示，报告期内绿城管理的最大业务分部为商业代建业务，各期收入占公司总收入的比例分别为79.4%、77.3%、79.5%及72.6%。正是由于占比过高，导致该部分业务因合作运营降低毛利率后，也对公司整体毛利率造成不小影响。
在目前的房地产市场中，想要不断拓展市场份额，光凭一己之力显然不够。因此自2016年第四季度以来，为有效扩展公司运营项目，绿城管理开始通过成立合营公司的方式，开展商业代建业务。
不过，这导致绿城管理的商业代建业务毛利率却呈现持续下滑态势。招股书显示，报告期内绿城管理的商业代建业务的毛利率分别为61.4%、55.7%、57.2%及47.6%。
究其原因，绿城管理认为，这主要是由于透过与业务伙伴合作快速发展，公司须支付该等合作业务伙伴若干比例的管理费。报告期内，其服务成本分别为7540万元、3.12亿元、2.49亿元及5亿元，分别占公司来自商业代建收入的9.4%、27.3%、27.7%及45.6%
绿城管理进一步表示，由于公司可能继续透过与业务伙伴合作营运商业代建业务，未来整体毛利率仍将会受到该业务的影响。
合营公司盈利还需等待
比绿城管理毛利率下滑更惨的，是合营公司长期处于亏损状态。
据招股书显示，截至2019年9月30日，绿城管理与15间合营公司及一间第三方公司合作经营商业代建业务。报告期内，绿城管理透过与业务伙伴合作的商业代建分别产生1.19亿元、3.83亿元、2.77亿元及4.84亿元收入，占总收入的比例为11.8%、25.8%、24.6%及32.0%。
不过，《投资时报》研究员注意到，报告期内，绿城管理分占合营公司的业绩分别亏损870万元、亏损2740万元、亏损1250万元及亏损730万元。
对此，绿城管理表示，报告期内合营公司产生亏损净额主要是由于这些公司当时处于扩大其业务的阶段。另一方面，绿城管理还认为，由于合营公司通常仅收取若干比例的管理费，但同时还需承担项目的绝大多数成本（主要为员工成本），故此，合营公司一般需要相对较长时间取得利润。
绿城管理各条线业务毛利率
数据来源：公司招股书
代建行业地位遭遇挑战？
