快捷导航 
时间：2020-03-16 22:20:00来源：融易新媒体
近期，物业公司港股上市此起彼伏，正荣服务也向港交所递交了招股书，独家保荐人是建银国际。
据《每日财报》了解到的信息，正荣服务成立于1998年，是港股上市公司正荣地产（06158）旗下的一家综合性物业管理服务提供商，公司业务共有三大主线，包括物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务。物业管理服务主要包括住宅及非住宅物业的清洁、安全秩序、景观美化服务以及维修保养服务；非业主增值服务，主要包括协销服务、房屋维修、前期规划及设计咨询以及交付前检查服务；社区增值服务主要包括家居生活、停车场管理、租赁协助及公共区域增值服务。
截至2019年三季度，正荣服务在全国34个城市中拥有136个在管项目，覆盖长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区，在管项目总建筑面积约为2100万平方米。按照相关机构的最新排名，正荣服务位列2019年中国物业服务百强企业第22名。
背靠大树好乘凉，对外扩张显差距
报告期内正荣服务的盈利实现快速增长，远超同行业其他公司。2017年的营收为2.73亿元，2018年则增长至4.56亿元，增长率为67.2%；截至2019年9月30日公司获得的收入为5.17亿元，同比2018年前三季度增长了61.2%。净利润则由2017年的0.20亿元增长至2018年的0.395亿元，增长率高达95%，由2018年前三季度的0.285亿元大幅增长至2019年前三季度的0.743亿元，实现倍量增长。
《每日财报》注意到，业绩快速增长的背后是母公司正荣地产集团的鼎力扶持，2017年—2019年前三季度，来自正荣地产提供的服务所产生的收益分別占总收益的88.2%、71.9%及67.7%。虽然在报告期内有所改变，但截止2019年前9个月，正荣服务营业收入中仍有近七成来源于正荣地产。
为了摆脱这种局面，正荣服务也在尽力对外扩张，但结果并不如人意，反而暴漏了自己和同行其他公司的实力差距，我们可以从中标率和单位面积的物业费两方面来论证这一现实。
2017年-2019年前三季度，正荣服务对由正荣地产所开发项目的中标率为100%，但对管理第三方物业开发商做开发项目的中标率分别为22.7%、50.9%及27.6%，中标率直线下滑。
为了弄清行业其他公司的情况，《每日财报》查阅了保利物业的数据，2017-2019年前三季度，保利物业外拓项目中标率分别为49.1%、44.7%和36.4%，明显优于正荣服务。
再来看一下物业费的收取情况，报告期内正荣服务第三方物业费用从2017年的每平方米2.91元/月，逐年下降至2019年前三季度的每平方米1.61元/月。而因第三方物业拓展费用的降低，导致正荣服务整体的平均物业管理费也从2017年的每平方米2.27元/月降至2019年前9个月的每平方米2.14元/月。为了保持盈利增长，正荣服务只能在营收结构的优化上发力，扩大利润率高的业务部分。
截止到2019年前三季度，物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务分别占总营收的48.9%、36.6%和14.5%，其中社区增值服务的毛利率最高，一直保持在40%以上，在2019年前三季度甚至达到了64.5%，其占收入比重已由2017年的5.7%增长至2019年前三季度的14.5%。从目前的情况来看，在整体对外扩张不顺利的情况下，优化营收结构，扩大增值业务的规模是一个很好的选择。
裁员潮袭来，负债水平已经预警
除了经营承受一定的压力，正荣服务的负债率也已经达到预警水平。招股书披露的资产负债表显示，截至2019年9月末，该公司负债总额达9.18亿元，总资产为10.11亿元，二者相除得到资产负债率为90.8%，而同行业的其他公司大多保持在80%以下，2017-2019年9月30日，正荣服务的债务包括银行及其他借款总额分别为5亿元、5.2亿元、5.51亿元。
高负债水平也开始制约公司的日常运营，节约成本被提上了计划日程，裁员潮顺势而来。有内部员工透漏，在收入有限的背景下，为了成功上市只能选择降低成本，作为劳动密集型产业，物业管理的人工成本普遍较高，降低人工成本自然也就成为重要的一环。
从去年11月开始，裁员基本就是每周裁一位，工作期在三年以上的有一些补偿，即便是临近春节，也就是疫情期间，裁员行动也没有停止，部分员工带着被裁员失业的消息度过春节。
据了解，融易新媒体，公司自新聘了CHO黄圣之后，很快牵起了裁员潮。据报道，正荣服务招股书中宣传的科技业务部分，目前负责运营的技术人员仅剩2名左右。
招股书的数据显示，2017-2019年前三季度，正荣服务的人工成本分别约为1.46亿元、2.23亿元和2.24亿元，分别占销售成本72.8%、66.4%和65.0%。高企的人工成本直接拉底了正荣服务的毛利率。数据显示，正荣服务的毛利率在报告期内分别为25.8%、26.5%、33.4%。虽然毛利率水平呈上升趋势，但与目前港交所上市的物业管理公司相比，正荣服务的毛利率还存在较大的差距。《每日财报》 统计了24家在港上市的物业管理公司的数据，其中2018年的平均毛利率为39.24%。不仅是正荣服务面临负债压力，公司所依仗的正荣地产也由于不断举债而面临资金困难的局面，2019年，正荣地产已经连续发起了8起美元债，共计约20亿美元。
