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时间：2020-03-10 15:30:48来源：融易新媒体
新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠
新浪财经讯 2月28日，上置集团发布公告表示，彭心旷及陈东辉于公司的所有行政及执行职责及权力已被暂停，直至另行通知；雷德超已获委任为执行董事，并获委任为董事会主席、公司提名委员会及投资委员会主席等，以取替彭心旷。据悉，彭心旷因涉嫌职务侵占罪被上海市黄浦区人民检察院批准逮捕，陈东辉因涉嫌职务侵占罪被公安部门传召及拘留。
而此次风暴中心的两人彭心旷和陈东辉均出自中国民生投资集团（简称中民投）。2015年，上置集团因资金问题开始寻求股权出售，中民投以14.9亿港元拿下了上置集团控股权。彭、陈二人借此相继进入上置集团，2015年12月，彭心旷开始担任上置集团执行董事、行政总裁。之后在2016年6月，陈东辉成为上置集团执行董事。
销售不稳定 依赖上海地区
上置集团是一家上市多年的综合性房地产开发商，可上市多年的业绩非常一般，净利润表现不稳定，增速更是大部分时间为负。继2014年亏损0.84亿元之后，2015年，上置集团又巨亏近20亿元，融易新媒体，负债高企。中民投入主之后对公司的业绩起到了明显提振，公司的债务情况也有所好转，wind数据显示，净负债率由2014年的198.07%下降至2015年的114.57%，2016年进一步降至74.52%，截至2019年6月末为72.81%。
数据来源：wind
2015年，上置集团的合同销售金额63.8亿元，较上一年度同比增长了301%，2016年的合同销售金额也取得了19.75%的增长，为公司后续净利润转正提供了保障。2016-2017年，上置集团净利呈走高趋势，分别盈利2.32亿元和6.91亿元。可好景不长，2017年开始，公司合同销售金额再度大幅下滑63.85%，销售面积同比下滑41.04%，2018年销售未明显好转的情况下，2019年上半年销售额再度下滑28.32%。
数据来源：公告整理
上置集团深耕地产领域多年，专注一二线市场，尤其是在上海高端住宅市场有一定的影响力。可多年来，公司的销售项目仅寥寥几个，2015年销售业绩的爆发更是靠个别项目的支撑，后续项目的销售承接力度不强，导致销售再度滑落。
查询公司的年报可得，2015年上置集团的销售额主要来自于9个项目，而上海便占了6个，尤其是上海绿洲雅宾利花园和上海黄浦华庭，销售额占当年总销售额的占比分别达到55.22%和28.82%，二者贡献了当年绝大多数的合同销售。但值得一提的是，销冠项目上海绿洲雅宾利花园，公司的权益占比不到50%。2016年和2017年，上海绿洲雅宾利花园仍是公司在售项目中销售额最高的，可项目销售高峰期已经过去，若其他项目的销售承接不力，只靠个别项目的“销售神话”注定难以为继。
近两年，上置集团在上海的在售项目逐渐减少，2017年和2018年可以贡献一定销售额的项目为3个，而到了2019年上半年仅剩2个。2019年上半年，销售额最高的项目为北京晨芳雅园，金额9.02亿元，上海绿洲雅宾利花园销售仍高居第二，贡献了4.80亿元的合同销售。上置集团在上海这个优势地区的项目节奏把控欠缺，同时其他地区的销售难成气候，或是上置集团销售额忽高忽低的主要原因。
来源：上置集团2019年中期报告
经营活动现金流多为净流出 高管薪酬连降
众所周知，房地产项目的动工需要大量资金做支撑。而多年来，上置集团的现金流似乎一直不太乐观，即便是2015年中民投入主之后，公司的现金流情况也不算乐观。wind数据显示，上置集团自上市以来的经营活动现金流量净额大部分时间为负值，2019年上半年，公司的经营活动产生的现金流量净额为-2.79亿元，“造血”能力较差，由此带来的资金压力可想而知，从公司内部的成本压缩也能侧面反映。
数据来源：wind
wind数据显示，2017年和2018年，上置集团的高管薪酬已经连续两年大面积且大幅降低，从主席到执行董事、独立非执行董事等约10名高管几乎均大幅降薪。其中，彭心旷2017年和2018年分别减少258.9万元和447.30万元，薪酬由2016年任职行政总裁时的945.9万元降至2018年的239.7万元，幅度达74.66%。而陈东辉两年分别降薪145.3万元和175.7万元。连续两年的近乎整体降薪合计给公司节省了3400多万元，而2018年公司净利润为1.14亿元。
数据来源：wind
