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时间：2021-04-27 03:49:41来源：搜狐财经
多次传出筹备上市消息的广东方直集团，终于向IPO迈出了实质性的一步。
4月21日晚间，隶属于方直集团、主营业务为房地产开发的方直发展集团首次向港交所递交了招股书。招股书显示，2018年-2020年，方直发展营收、归母净利润复合年增长率1.16%、117.73%。
同期，方直发展借款总额（包括银行贷款及其他借款）由52.53亿元增至95.71亿元，三年时间增长超43亿元；资本负债比虽由2018年的668.3%，大幅下降至231.4%，但仍处于较高水平。
从广东惠州以房地产装饰、园林产业起家的方直集团于1998年由陈专创立，融易资讯网（www.ironge.com.cn），主要业务布局大湾区。早在2019年，方直集团就曾在招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位；今年3月，方直获禹洲原执行总裁许珂加盟，更是被外界解读为加码IPO。
在第三方机构克而瑞统计的房企销售TOP200 排行榜中，2019年和2020年方直集团均未上榜，2018年则以67.5亿元的全口径金额排行第178位。
室内装饰服务收入三连降，商业物业租赁毛利率超93%
招股书显示，方直发展的收入主要由三部分组成：物业开发及销售、商业物业租赁及室内装饰服务。
2018年-2020年，方直发展营收分别为30.44亿元、33.59亿元与31.51亿元，对应的归母净利润为0.28亿元、2.43亿元与2.89亿元。
其中，物业开发及销售为方直发展主要收入，过往三年营收贡献比均超99%；商业物业租赁2020年收入0.32亿元，是三大板块中唯一实现正增长的业务增幅为6.66%；室内装饰服务收入则由2018年的0.06亿元降至2020年末的0.02亿元，营收贡献比仅0.1%。
2018年-2020年，方直发展毛利润为8.248亿元、14.089亿元、11.973亿元，整体毛利率分别为27.1%、41.9%与38%。
其中，物业开发及销售毛利率分别为26.6%、41.5%、37.3%；商业物业租赁毛利率均在93%以上；室内装饰服务毛利率则仅在5.1%-6.1%之间。
图片来源：方直发展招股书
2020年，方直发展的营收、毛利以及毛利率均出现同比下降的情况，但归母净利润却实现了同比增长。其中，2019年归母净利润2.43亿元同比增长7.5倍，主要系同期公司销售成本下降12.12%，来自于其他收入的部分增长4.3倍至1.39亿元。
2020年，方直发展归母净利润2.89亿元，同比增幅降至20.65%，但仍保持增长态势。不过，同期方值发展非控股权益为0.013亿元，同比下降了73.46%。
方直发展称2020年营收31.51亿元，同比下降6.19%，主要系报告期内已确认总建筑面积减少，部分被已确认每平方米平均售价的增加所抵消。
招股书显示，2020年方直发展已确认总建筑面积为17.1万平方米，同比减少33.46%；已售每平方米平均成本升至1.14万元，同比增长52%。
图片来源：方直发展招股书
截至2021年1月底，方直发展共有43个项目，覆盖广东省11个城市；土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米，其中85.9%位于大湾区，业务布局较为单一。
方直发展在招股书中称，其成立于2004年，在中指院评定的中国大湾区房地产50强中，公司2010年、2019年分别位于第20位及第23位。
期末在手现金仅9亿元，信托融资利率最高达17%
方直发展在招股中表示，集资所得部份将用于支付近期收购或预期将于未来收购的三幅地块；偿还一部份已用于公司项目开发用途的现有银行及信托融资贷；以及用于一般业务运营及营运资金。
图片来源：方直发展招股书
招股书显示，方直发展2020年录得负经营活动现金流24.51亿元，主要系经营所用14.19亿元、已付利息8.07亿元、已付税款2.39亿元所导致。
此外，2018年-2019年，方直发展录得负投资活动现金流36.96亿元、17.12亿元；直到2020年才有所回正，当期方直发展投资活动现金流净额为6.85亿元。
方直发展表示，在经营活动所用的现金主要为物业开发活动（包括土地收购）支付的款项。因业务扩张和加强了土地收购力度，2018年-2020间，公司银行及其他借款分别为62.52亿元、78.78亿元、95.70亿元，三年时间增长超33亿元。
期间，方直发展银行及其他借款的加权平均利率分别为11.2%、11.5%、11.1%，均为较高水平。
