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时间：2021-02-09 00:01:17来源：中国房地产报
文 ｜ 中国房地产报 曾冬梅
2月2日，开盘还不到一个小时，云南城投置业股份有限公司（股票代码：600239.SH 以下简称“云南城投置业”）就封了涨停板。这是一个诡异的现象，毕竟4天前该公司刚刚发布公告，透露预计2020年度期末净资产为负值，或将被实施“退市风险警示”。
除了净资产为负值外，2020年云南城投置业的归母净利润还预亏23亿元-27.5亿元，连续两年亏损超20亿元。就连上海证券交易所都迅速发函过问其可持续经营能力，以及保壳的解决方案和应对措施。
从目前来看，解决方案主要寄托于正在推进的重大资产重组上，大股东云南省康旅控股集团有限公司（以下简称“康旅集团”）承诺了兜底竞买该公司转让的11个项目公司股权，但这笔交易能贡献多少收益和现金还是未知数。
云南城投置业的内部人士表示，虽然目前班还在正常上、工资正常发，但不可否认的是，公司的处境确实比较困难，“三道红线”全部踩中，如果这次重组有小股东投反对票，那么今年的融资形势会更为严峻。扭转命运的希望也不是没有，这取决于已获得云南省政府持续注资的康旅集团能拿出多少资源、能多快分享给云南城投置业。
业绩巨亏与退市预警
大股东的混改推进了一年多，云南城投置业的处境并没有改善，经营情况仍在持续恶化。在1月29日晚发布的业绩预亏公告中，该公司表示，经财务部门初步测算，预计2020年度实现归属上市公司股东的净利润为-27.5亿元到-23亿元，实现归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-36.3亿元到-31.8亿元。2019年，这两个数据分别为，-27.78亿元及-21.9亿元。
亏损的原因主要是受疫情影响、房地产收入及租金收入减少，有息负债规模大、财务费用高并大幅上升。同时，为加快销售回款，云南城投置业进行了降价促销，计提了存货减值准备。
此外，由于预计2020年度期末净资产为负值，该公司股票将在2020年年度报告披露后被实施“退市风险警示”。
上海证券交易所的反应很迅速，当天就发出了问询函，提出了多个外界关心的核心问题。包括2020年前三季度归母净利润亏损10.39亿元，四季度出现大额亏损的具体原因及合理性，2020年财务费用大幅上升的原因等。云南城投置业被要求结合现阶段的资产负债、经营财务、现金流等方面情况，充分评估目前的可持续经营能力，以及披露针对目前的净资产为负、业绩大额亏损情形，已采取及拟采取的解决方案及应对措施。
对于公司2020年的经营业绩，其实云南城投置业在此前已有过风险提示。在1月19日的公告中，该公司透露自己存在营收大幅下滑，业绩持续亏损的风险，而且资产负债率较高，债务压力较大。截至2020年9月30日，该公司资产总额805.21亿元，负债总额769.21亿元，资产负债率95.53%，金融负债本息余额为326.43亿元，综合融资成本为8%，净负债率1371.37%，现金短债比0.02。
存货去化周期长也是不容忽视的经营难点。云南城投置业直言，随着经济下行压力加大及楼市降温，部分项目销售明显下滑，加之产品结构主要集中在商业、写字楼及车位上，去化周期较长，销售速度较慢。截至2020年9月30日，该公司已取得预售证的可售存货为141.08亿元，存货去化率仅为15.15%。
大股东更名、新管理层到位
虽然面临着退市风险，但云南城投置业还维持着最后的体面，债务没有暴雷，员工也未有欠薪。只要尽快消化库存、加速现金回流、减少有息负债规模，还是有机会逃出生天。
只是，“三道红线”压顶，从外部寻求支持的路子已经行不通，云南城投置业的自救只能是依靠大股东伸出援手。早在2020年1月，该公司就开始筹划重大资产重组了，最初的规划是把旗下的18家公司股权以支付现金对价的方式转让给康旅集团。交易达成后，康旅集团将向这些公司提供50.9亿元的借款，用来偿付他们应付云南城投置业及其下属公司95.92亿元的债务。
这次重组的推进没有预想中的那般顺利，10个月后，因为有6个项目未获得CMBS持有人的同意，交易的标的缩减到了11个，评估价为30亿元。康旅集团也表示将指定子公司参与竞买这些标的的股权。
云南城投置业认为，标的公司持有的主要是公司商业板块下属城市商业综合体，回收的资金将用于偿还债务和补充流动资金，这有利于降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力，增强公司市场竞争力。
根据2021年1月30日的公告，这11个标的在挂牌期间都有企业报价，但最终能否顺利交易还要看股东大会的表决。
