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佳兆业美好面积储备率低至0.2 二线物管隐形者恐掉队

时间:2020-10-09 16:48:09来源:融易新媒体

佳兆业美好面积储备率低至0.2 二线物管隐形者恐掉队...

  29家AH物业股中报业绩已经披露完毕。根据新浪财经统计,上半年高速增长依然是物业股的主旋律,29家平均增速约34%。这其中,佳兆业美好上半年营收增速为32.7%,各项数据表现中规中矩。不过公司储备/在管面积比率只有0.2,低于大部分物管公司。中庸的业绩再加上短期成长优势不显,佳兆业美好逐渐成为二线物管中的隐行者。

  储备率仅为0.2 二线物管最低

  佳兆业美好脱胎于房企佳兆业集团,2018年12月港股上市。目前佳兆业持有佳兆业美好约67.23%股权,为控股股东。随着近2年上市物企越来越多,再加上IPO冲规模的诱因,业绩高增大环境下上市较早的佳兆业美好的关注度反而降低了不少。

  物业管理行业规模往往代表未来的增长,首先从面积来看,上半年佳兆业美好在管面积为48.8百万平方米,较去年末仅增长2.6百万平方米。合约面积为59.2百万平方米,较去年末仅增长5.4百万平方米。以此计算,未来可供转化的储备面积为10.4百万平方米,储备/在管面积的比率为0.21,处于低位。

  对比同行业,佳兆业美好在管面积、合约面积均排在29家物企的第14位,处于二线物管梯队末端。但二线物管公司本身无论是面积还是营收都与头部物企差距甚远,比如上半年营收第一的碧桂园服务为永升生活服务的4.7倍,在管面积为永升服务的4.1倍。

  再对比同处二线梯队的新城悦服务、永升生活服务、时代邻里等物企,佳兆业美好短期成长性优势不显。上半年,在佳兆业美好规模以上的物企,除中海物业、中奥到家,上半年新增在管面积均在两位数。若与规模以下(20~40百万平方米)的物企对比,佳兆业美好的储备率又不如后者。正荣服务、鑫苑服务、弘阳服务规模虽小,但储备率均在0.5以上。在资本市场业绩增长的预期下,确定性更强的物企显然更受欢迎。

 佳兆业美好面积储备率低至0.2 二线物管隐形者恐掉队

 佳兆业美好面积储备率低至0.2 二线物管隐形者恐掉队

  除去现有数据,母公司实力也是决定佳兆业美好未来发展的重要因素之一。佳兆业经历2014年黑天鹅事件后近几年逐渐恢复,2020或跨入千亿房企阵营。2017-2019年合约销售面积分别为2.8百万平方米、3.8百万平方米、4.6百万平方米。同期佳兆业美好来自集团的新增在管面积为1.8百万平方米、1.9百万平方米、2.2百万平方米,合约销售面积的转化率在50%左右浮动。

  根据佳兆业2019年年报披露,佳兆业土地储备约2677 万平方米(权益比约76%),按照2019年464万平方米的销售面积来说,可以满足未来5年左右的销售。但是对于佳兆业美好来说这还不够。随着公司在管规模的上升,融易新媒体,佳兆业美好已经进入了需要依靠收购来大举提升规模的阶段。

  以2019年为例,佳兆业美好收购了嘉兴大树物业60%的股权及江苏恒源物业51%的股权,大幅增加在管面积16.3百万平方米。当期实现了有史以来最高的营收增速,40.8%。而收并购的两家是在去年4月和10月,在收入上只有8个月和2个月的财务表现。2020年上半年营收同比增长32.7%,同比较为完整的体现了收并购效果。

  2020年上半年,佳兆业美好以2700万元的代价收购了宁波朗通60%的股权,增加在管面积4百万平方米,但目前尚未完成收购并表。值得一提的是,年初疫情影响下物业股股价持续攀升,佳兆业美好乘势在高位配股,募集资金4.56亿港元。截至上半年,佳兆业美好现金及现金等价物大幅增至11.9亿元。

  但随着8月份物业股开始大幅回调,佳兆业美好股价较最高点跌去41.5%。市场寄希望于其下半年能够释放并购利好消息。

  交付前及顾问服务收入占比下滑 下一个利润增长点在哪?

  安信证券研报分析认为,随着地产销售增长逐步放缓至接近零的水平,地产发展商未来 3-5 年的增长将远低于过往水平。 大型发展商平均增速在10%以内,中型发展商会略高于大型发展商但发展空间有限,毕竟能去的市场都已布局。个别中小发展商在冲规模的诱因下增速会较高,但整体增长水平将在 15-20%以内,权益增长率将更小。一方面销售增长大幅放缓,另一方面随着物业在管规模的上升,对增量需求日益上升,在此消彼长的背景下,单靠母公司的贡献,不能支撑几年。

  在这一背景下,物业管理行业未来发展面临两个问题:一是行业内的收并购整合,二是企业如何寻找第二利润增长点。就佳兆业美好来说,一如其在面积上的表现,其他业务发展也中规中矩,闪光点难寻。

标签:
佳兆,美好,面积,储备率,二线,物管,隐形,者恐,掉队 
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