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时间：2020-05-22 07:25:56来源：融易新媒体
新浪财经房产|大眼楼管 王永
新浪财经讯 5月12日，港龙地产更新了招股书。在首份申请于4月22日失效后，再度发起IPO冲刺。
作为一家小型区域房企，港龙地产近几年业绩飞速增长，2017年营收仅4.34亿元，到2019年已经增至19.78亿元。毛利率也高达42.7%。
但是与此同时，公司的负债压力也在迅速增长。2017年资产负债比率为98.8%，2018年增至122.1%， 2019年进一步增至172.6%。截至2020年3月31日，资产负债比率已经增至287%。利息覆盖倍数则一路下降，从2017年的7.6倍降至2019年底的2.1倍。
由于规模较小，公司融资渠道较少且利率较高。最近签订的额外银行贷款协议和额外信托融资安排，年利率高达12%至14%。
港龙地产IPO：收入来自少数项目 毛利率迅速提升
港龙地产2007年成立于常州，目前业务范围位于长三角及周边城市，包括江苏常熟、盐城、南通及浙江杭州、嘉兴、湖州、绍兴等城市。
2017年到2019年，港龙地产物业开发及销售收入分别为4.34亿元、16.6亿元、19.78亿元。净利润分别为3280万元、3.32亿元、4.7亿元。
2017年除住宅销售外，还有商业物业及停车场及车库的销售，后两者占到营收的近三成。到2019年，住宅物业销售占到近95%，商业物业及停车场及车库销售则只剩5%。
公司近几年毛利率迅速提升，2017 年为21.9%，2018年与2019年分别为30.8%及42.7%。毛利率大幅增长的主要原因是，住宅物业销售毛利率在大幅提升，2017年仅为18.1%，2019年已经增至42%。
公司披露毛利率连续两年大幅增长的原因是，2018年重大创收项目香江华庭二期、新港城二期及香语华庭一期等住宅物业销售的平均售价上涨。这几个项目分别位于常州及常熟，较位于盐城的2017年重大创收项目华侨城三期平均售价更高。而2019年主要是由于景山秀水及华侨新城利润率较高，景山秀水及华侨新城包括联排别墅（部分为精装修），这两个项目的收益占2019年度住宅物业收益的80.5%。
仅从住宅物业来看，2017年港龙地产主要盈利项目是位于盐城的华侨城，均价为5217元；2018年主要是位于常州和常熟的新港城二期、香江华庭二期及香语华庭一期，均价在6100-7400元之间；而2019年的两个项目，景山秀水位于江苏连云港，售价为9172元；华侨新城则位于盐城，售价为10001元，这两个项目收益占了住宅物业的85%。
从2017年到2019年，公司的平均土地使用权成本（地价）分别为1035元、1037元、1251元。从2017年到2019年，平均售价分别为5603元、7292元、7894元。这三年出售项目的地价基本未上涨，在售价大幅上涨的背景下，毛利率自然水涨船高。
港龙地产在招股书中也承认，近几年盈利能力增加部分归因于2016年地价上涨前收购的土地成本较低。
但是这部分土储迟早会耗尽，2018年以来港龙地产加快纳储，2018年与2019年经营活动现金流净额分别为-6.26亿元、-67.56亿元，主要就是因为这两年收购了16幅地块，支付的土地成本增加所致，未来能否继续保持高毛利率是一大考验。
与此同时，公司业务过于集中的风险也值得关注。近几年盈利集中于少数城市、少数项目，一旦政策或市场有波动，公司业绩波动也将加大。
目前，港龙地产总土地储备为544.44万平方米，分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市，其中江苏和浙江分别占72%和21%。
负债猛增 融资成本高企
随着业务的增长，港龙地产近几年负债也在猛增。
2017年港龙地产资产负债比率为98.8%，2018年增至122.1%， 2019年进一步增至172.6%。截至2020年3月31日，资产负债比率已经增至287%。利息覆盖倍数则一路下降，从2017年的7.6倍降至2019年底的2.1倍。
港龙地产融资来源包括：银行及其他借款，其他融资安排（包括信托融资）、控股股东及非控股权益收取的垫款。
截至2019年底，港龙地产未偿还银行及其他借款总额为28.53亿元。据公司披露， 2019年融资成本为7862.3万元，较前一年增长111.67%。
港龙地产的融资成本并不低，2019年银行借款利率为7.7%；其他借款利率为10.8%，加权实际利率达到8.8%。
除此之外，港龙地产还存在信托融资。最近公司签订了3亿元的额外银行贷款协议，和15亿元的额外信托融资安排，年利率高达12%至14%。
除了银行借款及其他借款外，控股股东及非控股权益的垫款是公司项目的重要资金来源。2019年应付非控股权益款项为46.83亿元，其中45.2亿元年息达15%，还有609.9万元年息高达20%。
