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时间：2020-04-26 03:25:31来源：融易新媒体
上市房企年报观察
中国网财经4月17日讯(记者 安平)国瑞置业日前发布了2019年“成绩单”。公司报告期内实现签约销售额239.15亿元，按照280亿元的销售目标计算，国瑞置业2019年度目标完成率为85.41%。
谈及2019年销售未能达标的原因，国瑞置业董事会主席张章笋在出席业绩发布会时表示，主要受政策调控影响。2020年，在新冠肺炎疫情影响下，国瑞置业将销售目标从预期的250亿元下调至200亿元，“相对稳健、能够实现”，张章笋称。
归母净利润连续两年下滑
除了销售未达标，国瑞置业的盈利质量也备受业界关注。数据显示，2019年国瑞置业实现营业收入80.93亿元，同比增长22.39%，结束了此前连续两年下滑的趋势。
然而，国瑞置业的归母净利润则连续第二年下滑。2019年，国瑞置业归母净利润为8.6亿元，同比下滑14.77%；2018年为10.09亿元，同比下滑42.35%。
同时出现下滑的还有反映企业盈利能力的核心指标——净资产收益率。数据显示，国瑞置业2019年平均净资产收益率为7.03%，上年同期为8.85%，此前几年则均为两位数。此外，国瑞置业2019年的净利率和毛利率分别为15.07%和26.43%，同比分别下滑了8.66个百分点和12.88个百分点。
不过，国瑞置业在2019年年报中提到，在“提质控速”战略下，公司加大了对项目投资利润率和风险控制的要求，主动降速求稳，转向高质量稳健增长。
北京土储仅剩162.44万平方米
在上述“提质控速”战略指导下，国瑞置业近几年的确放缓了土地投资步伐。截至2019年12月31日，国瑞置业土地储备总规划建筑面积为1554万平方米，其中北京地区仅剩162.44万平方米，占土地储备总额的10.5%。
值得注意的是，北京一直是国瑞置业销售额的主要贡献区域。2019年，在国瑞置业239.15亿元的签约销售额中，有110.4亿元来自北京区域，占比46.2%；2018年的这一比例也同样高达38.5%。尽管北京区域所剩土储不多，但张章笋在出席业绩会时表示“今年不考虑在二级市场拿地”。
不过，声称“不在二级市场拿地”的国瑞置业，在一级开发及旧改项目开发方面屡有收获。2019年，国瑞置业通过此渠道获取土地面积达580万平方米，其中深圳占比51.6%。国瑞置业表示，城市更新类项目投入资金少而利润率高，是集团在大湾区补充土储的重要来源。未来集团旧改及城市更新项目可转化为销售，成为新的利润增长点。
不过，有房地产评论员在接受中国网财经记者采访时表示：“押注旧改虽然可以实现土储极速扩容，但开发周期长、利益关系复杂等问题如何解决，也是摆在房地产开发企业面前一个无法忽视的问题。”以北京祈年大街西项目为例，国瑞置业自2007年9月以来就开始对该项目进行一级土地开发，截至2019年12月31日仅完成93%的拆迁量，已产生的开发成本接近14亿元。
融资费用激增65%
张章笋在业绩发布会上还表示，国瑞置业今年将优先考虑降债。数据显示，截至2019年末，国瑞置业的总负债为635.4亿元，比上年同期增长了56.9亿元；有息负债与上年同期相比下滑了41.2%；净资本负债比率则下降15.9个百分点至134.1%。
此外，截至2019年12月31日，国瑞置业现金、受限制银行存款及银行结余约为22.16亿元，但尚未偿还的借款金额为220.67亿元，其中一年内到期的银行及信托借款为63.18亿元，尚有较大的资金缺口。
2019年，国瑞置业进行了高成本的发债融资。2019年2月和3月，国瑞置业共发行了4.55亿美元的优先票据，融易新媒体，票面利率13.5%，融资主要用途为“借新还旧”，这也导致当年的融资费用增长至4.05亿元，同比增幅高达64.9%。
今年3月20日，惠誉确认给予国瑞置业(02329.HK)“B-”长期外币发行人违约评级，评级展望从“稳定”下调至“负面”，同时确认其高级无抵押评级和未偿票据的评级为“B-”，回收率评级为“RR4”。惠誉表示，评级展望下调反应了国瑞置业持续疲软的流动性状况，以及在今年晚些时候难以履行义务的可能性。
不过，国瑞置业表示，公司已于2020年获得49亿元银行贷款额度，足以覆盖截至2019年末短期债务的80%，预计还可自2019年的合同销售中收到45亿元现金回款，且正在寻求在岸债券市场融资机会。
