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时间：2020-04-17 22:10:50来源：融易新媒体
中国奥园收购京汉股份背后考量：剑指土储还是意在A股上市平台
4月8日，停牌一天后，京汉股份（000615.SZ）复牌涨停4.43元/股。4月9日开盘一度涨至4.72元/股，最后收盘4.19元/股，跌幅5.42%。
一涨一跌源于4月7日晚间中国奥园（03883.HK）的一则收购公告。旗下全资附属公司奥园集团（广东）有限公司（以下简称“广东奥园”）作为买方，与卖方京汉控股集团有限公司（以下简称“京汉控股”）、建水泰融企业管理有限公司（以下简称“建水泰融”）、田汉订立框架协议，收购京汉股份约29.99%的股本，代价为现金11.6亿元。
田汉是京汉股份的实控人，收购之前，他通过京汉控股和一致行动人建水泰融持有京汉股份40.92%的股本。
以此估算，收购完成后，田汉所持有的京汉股份股权，将直接下降至10.93%。这也意味着京汉股份的控股股东将易主为中国奥园，实际控制人将变更为中国奥园执行董事、主席郭梓文。
中国奥园告诉经济观察报，双方于4月7日签署了《股份收购框架协议》，正式收购协议签订之前有30天的尽调期，将及时对外披露相关情况。公告显示，待完成尽职调查后，中国奥园将根据国际财务报告准则确定京汉股份的财务业绩是否并入公司的财务报表。
瞄定土储
自2007年上市以来，收并购一直是中国奥园获取低成本土地、实现规模提速的利器。2019年新增项目中，按照建筑面积计算，通过收并购占比为79%。
3月25日举行的投资者会议上，奥园管理层提到，目前经济环境下，收并购机会比较多，会继续寻找优质项目或者企业进行收并购。
话音落下半个月后，京汉股份的收购案迅速敲定。这是继今年1月收购百年人寿保险股份有限公司13.86%股份失败后，中国奥园重新斩获的标的。
对于收购京汉股份，中国奥园方面称，房地产开发是京汉股份的主营业务，收购也是基于其地产业务的相关考虑。“我们一直以收并购拓展土地为主，因此长期对国内拥有优质项目或丰富土地储备的公司进行跟踪。”
京汉股份在2015年借壳湖北金环登陆A股市场，之后启动向健康产业转型战略。2019年中报显示，京汉股份有16个在售项目，主要位于北京、廊坊、香河、天津、通辽、阳江、川渝等地；7个土储项目位于保定、重庆、阳江、川渝等地；竣工、新开工以及在建项目总共10个。
2019年12月，京汉股份全资子公司京汉置业集团有限公司（以下简称“京汉置业”）向新城控股、四川省精华房地产开发有限公司转让简阳嘉欣39%股权；今年1月，又将通辽京汉置业有限公司100%股权转让。
京汉股份地产业务重点布局在华北及西南，共有18个项目，其中北京、廊坊、香河、通辽、天津等项目以住宅为主；张家界、雄安周边、太原、南京、重庆等地项目以产业综合体为主。
中国奥园起家于华南，最近三年逐步摆脱区域房企的标签，现全国化布局。截至2019年12月底，中国奥园土储4503万平方米，分布在境内外85个城市。按照建筑面积，华南占比42%，中西部占比27%，华东占比17%，环渤海占比10%。
环渤海对销售占比为11%，为国内贡献比最低的区域。近两年，中国奥园正在提升环渤海区域比重，京汉股份旗下项目一定程度帮助奥园平衡区域布局。
京汉股份的地产可售建筑面积123.7万平方米，位于一二线城市核心区的项目并不多。
否认借壳
虽然一直高喊“去地产化”口号，但房地产在京汉股份营收占比超过7成。收购后，中国奥园首先面临的是与京汉股份的同业竞争问题。
中国奥园回复经济观察报时表示，待完成正式收购后，将遵照深交所与港交所相关规定，对同业竞争问题进行妥善安排，根据交易所要求披露同业竞争问题相关情况。
按照中国奥园说法，京汉股份现有房地产项目暂无打包转让或联合开发的计划，中国奥园也没有收购京汉股份旗下地产资产的相关计划。京汉股份公告称，股份转让完成后，双方将继续支持京汉股份的绿色纤维发展战略。
京汉股份旗下分为战略业务、种子业务、基础支持业务。其中，战略业务包括健康养老（养老村）、生物基纤维；种子业务包括文旅小镇(含田园综合体)；基础支撑业务包括住宅和建筑。
这些业务与中国奥园旗下的奥园健康业务颇为匹配。经济观察报获悉，未来奥园非地产业务可能会重新整合装入京汉股份。换而言之，抛除掉最直接的增储逻辑，中国奥园对京汉股份的考量，不排除后期将奥园健康借壳上市的可能性。
