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时间：2021-02-10 01:03:51来源： 中国经营报
本报记者秦玉芳广州报道
2021年2月份以来，深圳、北京接连出台住房租赁企业运营规范细则，以限制长租公寓机构收付租金期限错配。严控“长收短付”和租金贷拨付对象，成为监管对住房租赁运营机构监管的重中之重。
与此同时，长租公寓运营机构信用风波持续不断。蘑菇公寓近日还因拖欠业主房租被上门讨租。深圳消委会最新公布的数据显示，2020年共收到有关长租公寓的投诉2541宗，与2019年同期的1103宗相比上涨130.37%。
长租公寓运营机构频频陷入危机的同时，不少银行也因租金贷业务纠纷被波及，尽管陆续暂停新增业务，但存量贷款处置成为放款银行的烫手山芋。银行业人士表示，新规逐步落地后，住房租赁市场风险将会更加可控，下一步将基于新的监管政策要求，调整获客、风控模型，为新产品创设上线做好准备。
新规落地约束“租金贷”
连日来各地住房租赁企业运营规范细则接连出台。2月4日，上海市住建委、房管局等十部门联合发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（下称《实施意见》），提出了九条规范租赁市场秩序的意见。2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），明确禁止“长收短付”，严控租金贷拨付对象。新规将于2021年3月1日起正式实施。
2月1日，深圳市住房建设局也发布了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）（以下简称《意见稿》），对房屋租赁企业房租支付周期、资金监管等方面进行了明确规定。
从监管内容来看，严控“长收短付”和租金贷问题，成为监管对住房租赁运营机构监管的重点。
上海《实施意见》，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
北京发布的《通知》指出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。《通知》还明确，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
深圳发布的《意见稿》也提出约束“租金贷”。根据《意见稿》，金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。此外《意见稿》还明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
值得注意的是，在租金支付匹配周期上，深圳《意见稿》规定，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。
中原地产首席分析师张大伟认为，住房租赁市场群体性事件频发的核心在于租金期限错配形成的资金池问题。在他看来，长租公寓运营机构基本采用长收短付的业务模式，一次性向租户收取一年甚至更长时间的租金，向业主则是按月或按季度进行房屋租金支付，由于长收短付的时间差形成的资金池缺乏监管，如果资金被挪用甚至出现风险，就容易导致业主租金难以支付的问题。
“长租公寓的运营机构实际上已经不是传统的租赁企业，而是金融企业，利用租期错配带来的资金池开展金融业务以实现更高的综合收益。目前来看所有城市出台的政策其实都是针对这一点的，不过各地政策的力度并不一样。”张大伟表示。
租金贷是“长收短付”业务模式下金融机构与长租公寓运营机构合作的产物。租户与长租公寓或其他租房机构签订租赁协议时，会同银行签订贷款合约，由银行直接将租户租期内的租金一次性支付给公寓运营机构，租户按月向银行还款。
