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时间：2021-02-05 08:19:14来源： 投资者网
《投资者网》葛凡梅
2月4日下午，上海市住建委、市房管局、市发改委、上海银保监局等10部门联合印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》(以下称《实施意见》)。
根据《实施意见》，为规范住房租赁市场秩序，文件从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障等9个方面做出了具体规定。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对《投资者网》表示：“继深圳、北京加强租赁市场管理之后，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门共同制定了《实施意见》，从九大方面进一步维护上海市住房租赁市场秩序，保障租房群众合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展。”
《投资者网》将从以下三点对《实施意见》进行解读。
一．严控租金贷业务 “租金贷/租金”的比重不超15%
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，此次政策最大的亮点就是对于租金贷进行了管控。此次上海对于租金贷明显是持打压态度的，说明租金贷的风险较大。对于各类长租公寓企业来说，后续租金贷业务确实需要规范，进而防范租赁市场金融风险的扩大。
《实施意见》明确指出，严控租金贷款业务。未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
《实施意见》提出，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。
上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》表示，租赁市场是住房体系中重要构成部分，尤其去年长租公寓频频“爆雷”，对业主和租客造成影响。而长租公寓在收租过程中有高租金收房，扰乱市场秩序。通常农历新年后就是租赁旺季，在此时间点上出台相应政策有助于规范租赁市场，保护市场各方权益。
卢文曦认为，严控租金贷，原则上不新增租金贷，对于已经开展租金贷业务的机构到2022年底贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。也就是说，现在没有开展相关业务的公司，今后也不能开展了，今后新成立的长租公寓企业也不能开展这项业务。而市场中已经开展这项业务的公司，一方面要压缩规模，另一方面资金池要受到监管。租金贷是市场矛盾最为突出的点，此前缺少对企业形成的资金池管控，万一遇到风险企业一走了之，风险就留给了其他人。
近两年，长租公寓行业盛行“租金贷”的缴费模式，比如蛋壳公寓、自如、青客等知名长租公寓企业，均有“租金贷”模式。自2019年下半年起，长租公寓行业频频出现租户维权现象，长租公寓的商业模式受到质疑，融易资讯网（www.ironge.com.cn），加强住房租赁交易监管以及长租公寓机构回归精细化运营、减少租金贷的占比显得尤为重要。
在王小嫱看来，《实施意见》从开立资金监管账户、签订账户监管协议、严格资金收付要求、严控租金贷款业务四个方面加强住房租赁交易资金监管。其中开立资金监管账户，租户的租金先存入监管账户再由监管机构付给住房租赁经营机构以及严控租金贷业务，这一点对租赁行业的发展影响很大，目前租户的租金直接进入租赁机构，设置资金监管账户，一方面减少了租户白交房租的风险，另一方面，也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流，“高进低出，长收短付”的商业模式。
二．明确收取租金周期 不得强迫诱导承租人一次性支付三个月以上租金
根据《实施意见》，要求住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满或提前解除时，除冲抵合同明确约定的费用外，剩余租金、押金等应当在30日内退还承租人。
