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时间：2020-04-19 00:07:38来源：融易新媒体
经济日报-中国经济网北京4月16日讯（记者 祝惠春）近日，上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成出版了新作《房地产与中国经济》。盛松成表示，新冠疫情对我国经济造成较大的冲击，在坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，要适当发挥房地产业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的积极作用。从世界发达国家来看，房地产业在经济增长中仍然具有重要作用，欧洲、美国、日本等国家的房地产业增加值在GDP中的贡献均超过10%。可以看出，房地产作为关系国计民生的产业对于经济增长的贡献十分重要，对发达国家如此，对我国亦是如此。就相关观点，经济日报-中国经济网记者采访了盛松成。
问：盛教授您好，《房地产与中国经济》出版后受到社会各界的关注，并获得了不少好评，请问写作本书的背景是什么？本书对我国房地产市场研究有什么理论和实践意义？
盛松成：自1998“房改”以来，我国房地产行业进入市场化发展阶段。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康健康发展的通知》（国发[2003]18号）把房地产业列为“支柱产业”，拉开了中国房地产市场快速发展的序幕。2016年以来，我国房地产市场经历了“史上最严厉的调控”，确定了“房住不炒”的基调及“稳房价、稳地价、稳预期”的方针，并提出了构建房地产市场长效调控机制。然而，到目前为止，无论是官方、还是社会学术研究机构，都尚未给出有关“长效调控机制”的清晰框架、实现机制及明确目标。这在一定程度上反映了目前对房地产业的研究仍然比较薄弱。面对 “高房价”问题，房地产调控从限购、限贷等发展到限价、限售，措施不断升级，调控方式仍然是走一步看一步，虽然短期能够起到稳定房价的作用，但也仅是权宜之计。从长期看，如果既要保持房地产业健康发展，又要实现其与经济协调发展的目标，必须深入研究房地产业在经济中的作用和地位，以及对于民生和社会的影响，为房地产业找准定位，才能提出对未来房地产业健康发展和构建房地产业长效调控机制的合理政策建议。这也是我们写作本书的初衷，希望能抛砖引玉，有更多的专家学者参与这一问题的深入探讨。
问：能否请您介绍一下《房地产与中国经济》这本书的创新点有哪些？
盛松成：《房地产与中国经济》这本书倡导供给和需求相结合的房地产调控思路，我也是这一调控思路最早提出者之一。本书强调房地产市场的预期管理。我把预期管理在人民币汇率调控中的成功经验引入房地产市场，并较早提出房地产市场的预期管理理念，比住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”早了两个月。
本书分析了我国房地产市场的结构性问题，强调要注重三四线城市的房地产风险，尤其在缺少产业支撑及人口净流出的地区要谨防由“去库存”变成“补库存”。本书提出 “挤泡沫”而非“刺破泡沫”的调控方式。具体方法是长期保持房价基本稳定，并使居民收入增幅持续高于房价涨幅，从而不断降低房价收入比，从根本上解决我国房价过高的问题。这是我国房地产调控唯一可选择的道路，也将创造房地产业平稳发展的历史奇迹。书里还就我国房地产业对经济增长的贡献进行了重新测算，发现当前房地产业贡献被低估。并且对未来十年我国房地产市场的发展空间进行了预测，同时还对需求结构进行了分析，由此得出结论，未来十年我国房地产市场还有一定的发展空间，所以保持房地产业的持续健康发展意义重大。
住宅具有二重属性，尤其是对住宅的投资属性进行了量化分析，我们的研究发现，房地产调控放松阶段投资需求比例为 11%-12%，在调控严厉的阶段为 4%-5%。我们还进一步研究了我国住房的使用效率问题。2018 年我国住房的使用效率为87.88%，使用效率不够高主要是居民住房改善过程中保留原有住宅并且部分闲置造成的。
本书就土地财政对经济的贡献度进行了测算。结果表明，我国土地财政通过基础设施建设和其他途径，对我国经济增长的贡献率大致在8%-12%。这一贡献率呈现逐年下降的趋势，主要是投资的边际效益递减所造成的。
本书发现我国住宅市场量价关系存在着明显的区域差异。一线城市量价相互影响；二线城市主要是量变导致价变；三四线城市则是价变导致量变。同时，我国住宅市场的量价涨跌存在着明显的非对称关系，量涨伴随着价涨，但量跌却不伴随着价跌，表现为价格向下调整的刚性。
