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时间：2020-11-10 18:16:35来源：
过去数十年的发展，中国各城市之间的地域边界被打破，户籍制度限制逐渐放开，城镇化进入高阶阶段，人口跨区域、多元化的流动频率增强，房地产市场发展格局也随之变迁，且城市间分化现象愈加明显。
那么，人口变局之下各城市房地产市场购房需求潜力如何？对此，贝壳研究院构建城市置业动力指数模型，试图横向对比各城市发展差异特征。
研究发现，一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数排名居于榜首，新一线城市成都进入前五行列；长三角、大湾区、京津冀、成渝四大城市群置业动力整体较高，TOP30城占据17个；榜单前50城呈现四种特质，“绩优型”城市如北上广深等兼具人口潜在置业需求与城市发展潜力双重优势；高性价比城市如成都、武汉等，是年轻人定居的优选。
深圳置业动力指数居榜首，珠海、宁波等突围衡量城市置业动力高低，需要同时考虑当下人口基数代表的潜在置业需求，以及基于城市发展潜力而吸引的未来增量人口住房需求，因此选取常住人口、小学生人数、经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等维度的细分指标，构建出城市置业动力排行榜。
分城市看，一线及新一线城市置业动力指数排名靠前。一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。新一线城市成都、杭州紧随一线城市之后，重庆、武汉和南京亦跻身TOP10行列。
值得注意的是，二三线城市中珠海、宁波等强势突围，融易新媒体，置业需求动力表现较优，跻身于TOP30行列。
珠海置业动力指数排名15，原因在于，地处一体化程度比较高的大湾区，叠加政策利好影响，珠海经济和社会环境发展优势显现，对外来人口的吸引力较强，数据显示，近5年来珠海常住人口和在校小学生规模增速分别达24%和22%，人口的快速增长带来潜在住房需求的显著增加。
与珠海较为类似，宁波适时出台的人才引进政策成效显著，近3年来常住人口增量53.7万，全国排名第七，同时位于民营经济发达的浙江地带，且受上海、杭州等核心城市的辐射影响，城市发展潜力较大。
如果从人口潜在需求指数和城市发展潜力指数两个分榜单看，一些城市表现较为亮眼。
重庆、深圳和东莞人口潜在需求指数排名居前三，其中重庆人口基数大，2019年常住人口3124万，在校小学生规模206.3万，均居全国城市首位，由此支撑起楼市购房需求的增长。城市发展潜力方面，一线城市北京和广州城市基本面发展较优，分别位列榜单一二；新一线城市南京和杭州城市发展潜力指数排名超越深圳和上海，位居第三和第四。
进一步将人口潜在需求指数与城市发展潜力指数做二维交叉，对综合榜单TOP50城市进行归类，得到绩优型、潜力型、短板型、弱势型四种不同特质的城市。
